IMMOBILIER : Quels sont les meilleurs investissements pour 2016 ?

IMMOBILIER : Quels sont les meilleurs investissements pour 2016 ?

Locatif dans l’ancien, locatif dans le neuf, parkings, immobilier à l’étranger, Michaël Mahiddini fait le point pour vous sur les investissements immobiliers qui ont le vent en poupe en ce début d’année 2016.

shutterstock_282169310

Des prix et des taux considérablement bas.

Entre la baisse des prix ainsi que des taux, les professionnels n’ont cessé de conseiller à leurs d’acheter durant l’année 2015. En effet, explique Michaël Mahiddini, dans le neuf, comme dans l’ancien l’année 2015 a fait renaître le marché. Plus précisément jusqu’au mois de septembre car, depuis, on assiste à un nouveau ralentissement car même si les taux ont baissé de manière significative, les acheteurs ne sont pas dupes et rien n’empêche les prix de continuer à descendre. Il faudra alors oublier toute plus-value.

En effet, comme l’indique l’Observatoire du moral immobilier Logic-Immo/TNS Sofres réalisé au mois d’octobre 2015, souligne Michaël Mahiddini, entre avril et octobre 2015, les intentions d’achat sont en baisse de 20 %. Les vendeurs paraissent de leur côté plus frileux, puisqu’ils seraient 25 % de moins à envisager de céder leur bien dans les douze mois à venir.

shutterstock_305822093

Le locatif dans l’ancien

Si l’encadrement des loyers (pour l’instant restreint à Paris) a fait beaucoup parler, la réduction du délai de préabie de trois à un mois pour le locataire, quelle que soit la date de signature du bail est passée quant à elle assez inaperçue, explique Michaël Mahiddini, de nouvelles contraintes donc qui rendent les propriétaires et bailleurs plus méfiants.

D’un autre côté, l’investissement immobilier connaît en ce début d’année 2016 des taux toujours très bas et des prix attractifs, de quoi relancer l’attractivité. Par ailleurs, la fébrilité des vendeurs permet actuellement de négocier d’importantes baisses de prix. Sans compter, ajoute Michaël Mahiddini, l’élargissement du PTZ pour l’ancien qui relance le désir des acheteurs.

shutterstock_181672718

Le locatif dans le neuf

L’achat de logements neufs a connu une forte hausse en 2015. Michaël Mahiddini explique que les investisseurs y sont pour beaucoup, puisque l’augmentation des ventes auprès de ce public atteint 62,8 %. Un regain d’activité qui s’explique par l’entrée en vigueur de la loi Pinel, mais pas seulement. Selon Michaël Mahiddini, la hausse sensible de l’imposition pour les ménages de classe moyenne a certainement contribué à déclencher la reprise.

Toutefois, précise Michaël Mahiddini, il ne faut pas se laisser porter par l’avantage fiscal que propose le dispositif Pinel, car, et d’après le Laboratoire de l’Immobilier, qui évalue les programmes immobiliers neufs dans certaines villes, les plafonds du loyer Pinel sont largement supérieurs aux loyers de marché.

Ainsi, explique Michaël Mahiddini, si vous souhaitez investir dans le neuf, ne cherchez pas le rendement qui sera très faible, mais privilégiez les biens qui conserveront une valeur patrimoniale (grande qualité et bien situé).

Les parkings

Depuis le 1er juillet 2015, la loi Hamon impose que le stationnement soit facturé au quart d’heure et non plus à l’heure. L’objectif était de faire baisser les prix des bailleurs/propriétaires. Pourtant, et en pratique, de nombreux parkings ont compensé ce nouveau mode de tarification par une forte augmentation de leurs prix horaires. A titre d’exemple, entre mars-avril et juillet 2015, selon l’association CLCV, le coût moyen de l’heure a augmenté de 8,1 %. Pour deux heures, la hausse est de 6,4 % et pour vingt-quatre heures, elle atteint 11,1 %, à 17,10 euros en moyenne.

A ces prix là, les parkings deviennent un investissement immobilier très rentrable, et ce, malgré le développement des transports en commun et de l’auto-partage, la demande a encore de beaux jours devant elle. Toutefois, précise Michaël Mahiddini, l’emplacement est un critère de choix. L’acheteur devra privilégié les centres-villes et, plus généralement, les secteurs peu pourvus en stationnement.

L’immobilier à l’étranger

L’investissement immobilier à l’étranger ouvert aux Français depuis 2002, est de plus en plus abordable. Pourtant, il n’est pas encore envisageable de parler d’un rendement ou d’une potentielle plus-value. L’immobilier à l’étranger permet plutôt de s’offrir un pied-à-terre dont une partie des charges pourra être financée grâce à la mise en location du bien quelques semaines par an. A cela s’ajoute la possibilité de bénéficier d’un statut fiscal attractif.

L’immobilier géré

Le terme immobilier géré comprends les résidences de tourisme, étudiantes, seniors et les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), explique Michaël Mahiddini. Mise à part, l’attrait principal de cette catégorie de placement qui réside dans le rendement, qui oscille généralement entre 4 et 5 %, ces biens sont souvent présentés comme des produits de défiscalisation. En effet, explique Michaël Mahiddini, ils ouvrent droit au régime Censi-Bouvard qui permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien, répartis sur neuf ans. Cependant, il ne faut pas se laisser aveugler par ses avantages fiscaux car une baisse de moins de 2 000 euros d’impôt par an sur un achat à 150 000 euros ne doit pas être un élément déterminant dans votre décision d’investir. De manière générale, explique Michaël Mahiddini, l’intérêt se portera plutôt pour le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui permet d’amortir le prix du bien et d’être faiblement imposé sur les recettes locatives.

shutterstock_157219337

L’immobilier occupé

Un bien décoté peut être intéressant pour limiter le risque de perte de valeur, explique Michaël Mahiddini. C’est en cela que devient intéressant le bien déjà loué. Cette décote varie en fonction de critères tels que le type de bail, la date de son terme, l’âge du locataire, le montant du loyer… Plus les contraintes sont importantes, plus la décote augmente, souligne Michaël Mahiddini.

Seulement cette décote est loin d’être logique, selon Michaël Mahiddini, car il est au contraire plus attractif d’acheter un bien occupé puisqu’il  n’y aura pas de carence locative, ni de travaux à faire entre deux locataires, ni de frais de mise en location… mais vous disposerez aussi d’un historique des paiements du locataire. Ce qui est rassurant à la fois pour l’investisseur et pour les banques en cas d’emprunt.

Donc, plutôt que de vous intéresser au seul prix du bien et au montant de la décote, étudiez le loyer. S’il est faible, négociez un rabais. Et renseignez-vous d’emblée sur les possibilités de le réévaluer.

Les SCPI

L’investissement dans de l’immobilier locatif en direct vous paraît trop coûteux ? La SCPI fiscale, peut être un choix judicieux, nous explique Michaël Mahiddini. En effet les SCPI présentent les mêmes avantages que la détention en direct. Ce type de placement dans la pierre-papier est parfois judicieux à réaliser, précise Michaël Mahiddini, surtout en fin d’année pour minorer, voire gommer ses impôts. Cette acquisition est d’ailleurs plus rapide à effectuer que la vente d’un bien physique, puisque l’on zappe la « case » notaire. De plus, sa fiscalité est quasi instantanée.  Ainsi tout achat de parts effectué avant le 31 décembre 2015 aura des effets minorants sur l’impôt sur le revenu 2015 payable en 2016.

Comme le souligne Michaël Mahiddini, la société civile de placement immobilier (SCPI) dotée d’un portefeuille d’immeubles d’habitations, s’achète sous forme de parts et est gérée intégralement par une société de gestion. Cette dernière se charge de piloter à la fois les investissements à la recherche des locataires en passant par l’encaissement des loyers et le paiement des charges (taxes, travaux, etc.). Il y a actuellement sur le marché quatre SCPI Pinel et trois en Malraux. Le ticket d’entrée est accessible avec une souscription allant de 1500 à 10000 €, soit des montants très inférieurs au prix du plus petit studio et accessibles à un très grand nombre d’épargnants.

Par conséquent, avec ce genre d’investissement dans la pierre-papier, précise Michaël Mahiddini, l’épargnant n’a aucun souci de gestion locative, contrairement à la détention en direct d’un bien. De plus, avec plusieurs centaines de logements en portefeuille, le gérant se préserve un minimum du risque de vacance.

Aussi, dans un contexte économique moins favorable, explique Michaël Mahiddini, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

Cette baisse peut être toutefois contenue par l’effet de la mutualisation des risques et de la gestion immobilière active qui permet d’en contenir l’impact sur le rendement.

Par ailleurs, la diminution des revenus peut susciter un mouvement de baisse du prix des parts sur le marché secondaire, de manière à assurer un rendement prévisionnel suffisamment attractif pour les acquéreurs. Cette diminution peut créer une opportunité d’achat pour de nouveaux souscripteurs de parts, mais attention à la valorisation des parts.
shutterstock_236012332

Michaël Mahiddini explique que tant que les parts ne sont pas vendues, toute moins-value constatée n’est que latente et n’occasionne aucune perte réelle. Ainsi, poursuit Michaël Mahiddini, il semble plus judicieux d’utiliser la détention de parts de SCPI sur le long terme, notamment dans l’optique du financement de la retraite : il existe en effet une part des épargnants qui conserveront leurs parts sans jamais les revendre. Dans ce cas, l’éventualité d’une moins-value latente à un moment donné n’a donc qu’une importance relative.

Enfin, Michaël Mahiddini précise que l’imposition sur la plus-value est la même que pour la détention d’un bien locatif. L’exonération de plus-value intervient au-delà de vingt-deux ans sur l’impôt sur le revenu et de trente ans pour ne plus avoir à payer les prélèvements sociaux de 15,5%. Ainsi, explique Michaël Mahiddini, acheter à crédit des parts de ce type de SCPI permet de calibrer précisément son investissement en fonction de ses besoins et d’optimiser sa fiscalité.

Par conséquent, résume Michaël Mahiddini, l’accès aux SCPI est très simple et accessible, mais il faut tenir compte d’une probable difficulté à la revendre en période difficile, qui, peut se faire au prix de sacrifice en terme de valorisation. Vous pouvez vous sentir rassurer pendant plusieurs années et regretter cet investissement au moment de la revente… contrairement à l’immobilier en direct.

L’achat en nue-propriété

Le démembrement de propriété, qui consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un bien, n’est pas nouveau, explique Michaël Mahiddini. Couramment utilisé comme technique de transmission patrimoniale, ce dispositif peut également être envisagé dès l’investissement. Dans ce cas, le particulier achète la nue-propriété et c’est un bailleur institutionnel qui conserve l’usufruit et loue le bien pendant une certaine durée.

Bénéficier de la nue-propriété d’un bien immobilier comprend de nombreux avantages, explique ainsi Michaël Mahiddini. En effet, la nue-propriété permet de profiter d’une exonération sur vos impôts sur toute la durée du démembrement et quand vous aurez finalement accès à la pleine propriété, aucune plus-value n’interviendra sur une période de 15 ans. Vous ne rencontrerez aucun problème lié à la mise en location de votre bien immobilier puisque tous les aspects locatifs sont entièrement à la charge de l’usufruitier. Enfin, la nue-propriété permet de bénéficier d’une remise sur le prix de vente du bien immobilier qui peut s’élever à plus de 100 %.

Mais il ne faut pas oublier ses inconvénients. En effet, le concerné par la nue-propriété d’un bien immobilier bénéficie donc de multiples avantages, mais il doit néanmoins faire quelques sacrifices. Il ne peut pas occuper ou utiliser le bien immobilier qui est sa propriété pendant toute la durée du démembrement, contrairement à l’usufruitier qui peut s’y installer ou le louer. Le nu-propriétaire renonce donc à la perception d’un tout revenu pouvant émaner de ce bien. C’est donc l’usufruitier qui toucherait le loyer du bien si ce dernier est mis en location. Enfin l’usufruit et la nue-propriété ont donc chacun leurs atouts et leurs points faibles, à vous donc de faire la part des choses.

shutterstock_130029866

MAHIDDINI Michael.

copyright Michael MAHIDDINI ©

Michael MAHIDDINI – APA ASSURANCES – 9, rue Berteaux Dumas – 92200 Neuilly-sur-Seine 01 48 45 09 49

Michael MAHIDDINI – SERENIUM FINANCES – 9, rue Berteaux Dumas – 92200 Neuilly-sur-Seine 01 48 45 09 49

Michael MAHIDDINI – ENAM INVEST – 9, rue Berteaux Dumas – 92200 Neuilly-sur-Seine 01 48 45 09 49