Peut-on toujours investir dans les SCPI en 2016 ?

Peut-on toujours investir dans les SCPI en 2016 ?

Les SCPI sont devenues ces dernières années, avec l’assurance-vie, un des placements préférés des Français en raison de leurs rendements attractifs et l’absence de risques. Face à cet engouement, les prix des SCPI ne cessent d’augmenter, contrairement aux revenus locatifs qui stagnent voire diminuent. Dès lors, les SCPI sont-elles toujours aussi intéressantes ? Le point par Michaël Mahiddini.

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Qu’est ce que les SCPI

Les SCPI, Sociétés civiles de Placement en Immobilier est une structure d’investissement de placement collectif. L’objet d’une Société Civile de Placement Immobilier est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel. Une société de gestion s’occupe de collecter de l’argent auprès des particuliers, trouver des biens dans lesquels investir, gérer ce parc immobilier et redistribuer les loyers/et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les « associés ».

L’ensemble du parc immobilier d’une SCPI est mis en location afin de générer des revenus locatifs. Chaque investisseur touche sa quote-part de revenus proportionnellement à sa participation au capital de la SCPI. Il faut distinguer deux grandes familles: celles qui offrent un rendement élevé (elles reposent sur de l’immobilier d’entreprises) ; celles qui sont adossées à des dispositifs fiscaux Loi Malraux, régime du déficit foncier, Dispositif Pinel (elles reposent sur de l’immobilier résidentiel).

Ce sont les SCPI de rendement qui constituent plus de 90% de la collecte de capitaux auprès des épargnants. Elles représentent des investissements qui regroupent plusieurs centaines voire milliers d’investisseurs particuliers ou institutionnels qui misent sur de l’immobilier tertiaire (bureaux, murs de magasins, centres commerciaux, locaux d’activités types entrepôts logistiques) ou résidentiel (logement, résidences santé / seniors, édifices à usage éducatif comme des crèches ou des écoles privées).

Depuis quelques années les SCPI ont gagné en popularité auprès des épargnants français du fait de leurs rendements élevés. Leur taux rémunérateur a certes baissé sur la dernière décennie, mais relativement moins comparativement aux autres placements financiers.

Il existe deux formes de SCPI :

La SCPI à capital fixe 

Pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser par à-coups et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faudra trouver un acheteur ou plusieurs acheteurs qui reprennent ses parts de sorte que le capital ne change pas.

La SCPI à capital variable 

À tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent à la variation de son capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multi-critères. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.

SCPI, une solution judicieuse pour l’investissement.

Les SCPI présentent les mêmes avantages que la détention en direct. Ce type de placement dans la pierre-papier est parfois judicieux à réaliser, précise Michaël Mahiddini, surtout en fin d’année pour minorer, voire gommer ses impôts. Cette acquisition est d’ailleurs plus rapide à effectuer que la vente d’un bien physique, puisque l’on zappe la « case » notaire. De plus, sa fiscalité est quasi instantanée.

Le principal avantage des SCPI, c’est l’absence totale de soucis de gestion locative. En effet, comme l’explique Michaël Mahiddini, l’ensemble du processus est administré par une société de gestion. Ces gestionnaires sont le plus souvent des filiales de grandes banques.

Second atout, la mutualisation des risques locatifs. Le parc immobilier de la SCPI est varié (bureaux, commerces, logements…etc), il regroupe ainsi des centaines de lots loués en conséquence à des centaines voire milliers de locataires distincts. A titre d’exemple, la première SCPI française est composé de plus de 900 immeubles dont la valeur dépasse 2 milliards d’euros. Plus de 1500 locataires confèrent des recettes locatives au profit de plus de 25000 investisseurs porteurs de parts.

Enfin, le rendement du placement surpasse les autres classes d’actifs et se veut très constant. A près de +5% en 2015, la rentabilité moyenne des SCPI est plus de 4 points supérieure à celle du Livret A. La raison est simple: l’immobilier d’entreprise se loue plus cher et avec moins de contraintes que l’immobilier résidentiel.

Le bon moment pour investir?

En 2015, les SCPI ont collecté plus de 3 milliards d’euros, et l’année 2016 s’annonce toute aussi réjouissante pour ces types d’investissement. En effet, explique Michaël Mahiddini, les épargnants affluent. Depuis 2008, les SCPI ont le vent en poupe grâce à leur bon couple rendement / risque. Toutefois, risquent t-elle la surchauffe ?

Les gérants peinent de plus en plus à trouver des immeubles à bons prix. Ainsi, explique Michaël Mahiddini, payer de fort prix pour des revenus locatifs baissiers n’optimise pas le rendement. En 2007, ce dernier était en effet encore supérieur à 6%. Seulement, le vif engouement pour les SCPI fait que les sociétés de gestion ont augmenté le prix des parts.

Par ailleurs, le rallongement du délai de jouissance passe de 3 à 4 voire 5 mois selon les SCPI. Certains gérants ont trouvé une réponse partielle en allant chercher des actifs à bon prix au-delà des frontières de l’hexagone: Allemagne surtout, suivi du Benelux ou de l’Espagne. L’épuisement de ces « investissements-solutions » semble annoncé. Seule, la solidité de l’économie sera un facteur déterminant dans la bonne tenue des SCPI, explique Michaël Mahiddini.

Michaël Mahiddini tient à préciser que, même en cas de difficulté, les SCPI continueront d’offrir un des meilleurs couples rendement / risque comme investissement/épargne.

En effet, pour l’épargnant qui envisage son investissement à long terme, notamment pour sa retraite, acheter des parts de SCPI reste la meilleure solution. En revanche, si l’idée est d’investir à court terme et de faire une plus-value, l’idée ne paraît plus adéquate, car, explique Michaël Mahiddini, entre les frais d’entrée à amortir et les prix de l’immobilier qui stagnent, une revente à court terme est inappropriée.

© Michaël Mahiddini

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