La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite ALUR ou Duflot)

PUBLICATION DE LA LOI POUR L’ACCÈS AU LOGEMENT ET UN URBANISME RÉNOVÉ (DITE ALUR OU DUFLOT) (24/03/2014)

JO – 26/03/2014

ALUR

Loi du 06 juillet 1989 (encadrement des loyers, insertion de la location meublée à usage d’habitation, restrictions de la liberté contractuelle …), renforcement de l’encadrement des changements d’usage, professions immobilières règlementées, copropriétés, urbanisme…

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite ALUR ou Duflot) n° 2014-366 du 24 mars 2014 a été publiée au Journal officiel du 26 mars 2014.

Rappelons que le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 20 mars 2014 (communiqué ) a notamment supprimé l’article 153 du texte qui prévoyait l’insertion d’un aliéna à l’article 1861 du Code civil afin d’obliger que toute cession de la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière dont le patrimoine est constitué par une unité foncière soit constatée par un acte reçu en la forme authentique ou par un acte sous seing privé contresigné par un avocat ou par un professionnel de l’expertise comptable (voir fidflash précédent).

Ce texte touche à de nombreuses parties du droit immobilier et notamment :

  • à la règlementation applicable aux locations nues à usage d’habitation principale,
  • à la règlementation applicable à locations meublées à usage d’habitation principale et saisonnières,
  • à l’activité de professionnel de l’immobilier,
  • à la vente de lots de copropriété,
  • le droit de la copropriété,
  • le droit de l’urbanisme.

Commentaires de l’Anil
Entrée en vigueur des dispositions :  (documents SNPI)

Echéancier décrets loi ALUR

Location nue à usage d’habitation principale

L’article 1er de la loi apporte une série de modifications au chapitre Ier (dispositions générales) du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 relative jusqu’alors aux locations nues de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Discrimination à la location

Le 1° qui modifie l’article 1er de la loi, harmonise les critères de discriminations prohibés dans l’accès au logement avec les critères de discrimination interdits par le Code pénal à son article 225-1.
Ainsi, les critères de grossesse et d’âge sont ajoutés, alors que le terme « race » est remplacé par celui de « caractéristiques génétiques ».

Notion d’habitation principale

Le 2° qui modifie l’article 2 de la loi, redéfinit le champ d’application de la loi du 06 juillet 1989.
La notion d’habitation principale, notion qui était appréciée souverainement par les juges du fond (Cass. Civ. 1ère 31 janvier 2006, n°02-15028) est remplacée par la notion de résidence principale définie comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge.

Il est à noter que l’article 4 insère la règlementation des locations meublées à usage d’habitation dans la loi du 06 juillet 1989 avec un titre 1er bis spécifique.

Création d’un bail type

Le 3° qui modifie l’article 3 de la loi, dédie exclusivement cet article au contrat de bail.

Auparavant, la loi prévoyait que le contrat de bail devait être écrit et préciser obligatoirement certains éléments ( le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; la date de prise d’effet et la durée ; la consistance et la destination de la chose louée ; la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun ; le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ; le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prév, la surface habitable de la chose louée.)

Le nouvel article va plus loin et impose aux parties d’établir le bail dans le respect d’un bail type, à définir par décret en Conseil d’État à paraître.

Par ailleurs, il devra notamment intégrer les mentions obligatoires suivantes :

1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;

2° Le nom ou la dénomination du locataire ;

3° La date de prise d’effet et la durée ;

4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le cCde de la construction et de l’habitation ;

5° La désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;

7° Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement et définis par le représentant de l’Etat dans le département dans les zones où s’applique l’arrêté mentionné au I de l’article 17 ;

8° Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;

9° La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

10° Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Le bail devra intégrer, le cas échéant, le renoncement au bénéfice de la garantie universelle des loyers. Il doit être expressément mentionné dans le contrat de location. À défaut, le bailleur s’engage à déclarer le contrat de location auprès de l’agence responsable de la GUL.

Ces éléments ont notamment pour objectif, de permettre au locataire un contrôle effectif sur les normes d’habitabilité et l’encadrement des loyers lors de la relocation.

Un mécanisme de mise en conformité du bail relatif à la mention de surface est inséré pour rendre effectif l’action en diminution de loyer :

« Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l’autre partie, l’établissement d’un contrat conforme aux dispositions du présent article. »

« En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.»

Est créée une notice informative annexée au bail et comportant des éléments rappelant le cadre juridique de la location (droits et obligations des parties, moyens de traitement des litiges…).

Le contenu de cette notice doit être déterminé par un arrêté du ministre en charge du logement à paraître.

Le 4° qui remplace l’article 3-1 de la loi dont le contenu a été transféré dans un nouvel article 3-3, permettrait au locataire d’intenter une action judiciaire afin d’obtenir, sous certaines conditions,une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté avec la surface réelle du logement :
« Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, unediminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.»
Cette disposition a notamment pour objectif de permettre au locataire un contrôle et une action effectifs sur la surface pouvant être surévaluée par le propriétaire, le cas échéant en vue d’éluder tout ou partie de la taxe sur les logements d’une surface inférieure ou égale à 14 m² en zone A loués à titre d’habitation principale, dont le loyer est supérieur à 41,37 €/m² en 2014, codifiée à l’article 234 du CGI et à l’article 58 P de l’annexe III au CGI, et commentée dans le BOFiP sous la référence BOI-RFPI-CTRL-10.

Modèle d’état des lieux

Auparavant l’article 3 de la loi n°89-462 indiquait qu’un état des lieux établi par les parties devait être joint au contrat. Cependant la forme de cet état des lieux n’était pas précisée. Sa rédaction était donc libre.

Le 5° de l’article 1 de la loi ALUR modifie l’article 3-2 de la loi. Ce dernier traite désormais de l’état des lieux. A l’instar de ce qui est prévu pour le contrat de location, il est créé un modèle type d’état des lieux, lequel sera défini par décret en Conseil d’État à paraître.

Les modalités d’établissement de cet état des lieux sont de plus, davantage encadrées, notamment par un parallélisme des formes entre l’état de lieux d’entrée et de sortie, et la remise d’un exemplaire signé à chacune des parties.

Les dispositions ci-après rappelées sont inchangées. Si l’état des lieux ne peut être effectué suivant les règles prévues, la partie la plus diligente peut demander à ce qu’il soit établi par un huissier de justice aux frais partagés entre bailleur et preneur par moitié (Le coût de cet état des lieux sera fixé par décret). En outre l’article 1731 du Code civil qui dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » ne pourra être invoqué par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’inventaire ou à sa remise à l’une des parties.

Par ailleurs, un droit de rectification de l’état des lieux d’entrée est ouvert au locataire pendant dix jours à compter de son établissement. Un complément de l’état des lieux peut être effectué concernant l’état des éléments de chauffage à la demande du locataire durant le premier mois de chauffe.

Dossier de diagnostic technique

Auparavant l’article 3-1 de la loi n°89-462 prévoyait déjà la remise d’un dossier de diagnostic technique au locataire comportant un diagnostic de performance énergétique, le constat d’exposition au plomb, l’état des risques naturels et technologiques.

Le 6° qui crée un nouvel article 3-3 de la loi reprend, en les actualisant, les dispositions relatives au dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location ou à son renouvellement.

Ce diagnostic de performance énergétique contient :

  • Diagnostic de performance énergétique,
  • Constat de risque d’exposition au plomb,
  • Etat amiante,
  • Etat de l’installation intérieure d’électricité et de gaz,
  • Etat des risques naturels et technologiques.

Il est rappelé comme c’était le cas antérieurement que le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative et que le propriétaire bailleur doit tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

Clauses réputées non écrites ou abusives

L’article 4 de la loi n°89-462 liste les clauses qui sont réputées non écrites si elles sont insérées dans le contrat de bail. Le 7° de l’article 1 de la loi ALUR qui complète cet article. Ce texte complète le i dudit article et il en résulte qu’est réputée non écrite toute clause (…) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Une autre modification de cet article touche le r et il en ressort qu’est réputée non écrite toute clause (…) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 21 jours (auparavant 40 jours)

La dernière modification de cet article a pour effet d’introduire un t à l’article indiquant qu’est réputée non écrite toute clause (…) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.

Rémunération des intermédiaires

L’article 5 de la loi n°89-462 indiquait que « La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l’établissement d’un acte de location d’un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l’article 2 est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire. »

Le 8° de l’article 1 de la loi ALUR modifie cet article et prévoit comme principe que le bailleur supporte la charge exclusive la rémunération du mandataire pour négocier la location.

En revanche, les honoraires pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant TTC imputé au locataire pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par décret et révisable chaque année. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Il en ressort un contrôle et un plafond de la rémunération mise à la charge du locataire.

En outre pour la réalisation de l’état des lieux, les honoraires sont également partagés entre bailleur et locataire. Tout comme les honoraires du bail, le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Les alinéa relatifs à cette répartition de la charge des rémunération ainsi que le montant des plafonds pouvant être mis à la charge du locataire devront être reproduits à peine de nullité dans le contrat de bail.

Alimentation de l’observatoire local des loyers

Les professionnels intervenant pour la conclusion du bail ou la gestion locative doivent transmettre à l’observatoire de loyers de la zone des informations relatives au logement et au contrat de location. Cette communication sera également possible par toute personne intéressée. Les informations à transmettre seront fixées par décret.

Obligations du locataire

L’article 7 de la loi n°89-462 mentionne les principales obligations du locataire, notamment de payer le loyer ainsi que les charges récupérables, l’user paisiblement des locaux loués suivant la destination fixée au contrat.

Règlement du loyer

Le 10° de l’article 1 de la loi ALUR complète l’alinéa relatif au règlement des loyers et précise que le paiement partiel du loyer à l’aide de l’allocation logement ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Entretien des lieux loués

Le d de l’article 7 indique que le locataire est obligé (…) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La notion de vétusté est fréquemment source de conflit entre bailleur et preneur. C’est l’une des raisons ayant motivé le législateur à introduire deux phrases indiquant que : « Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées. »

Laisser réaliser des travaux

Le e de l’article 7 de la loi n°89-462 est relatif à l’obligation faite au locataire de laisser exécuter des travaux.

Le 10° c de l’article 1 de la loi ALUR précise les conditions dans lesquels le locataire doit laisser cet accès, savoir :

De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil (si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.) sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Obligation d’assurance

En matière d’assurance le g de l’article 7 précisait que le locataire était obligé (…)De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

L’article 1 10° d de la loi ALUR retouche cette obligation. Il est permis au bailleur, à défaut de remise de l’attestation d’assurance (lors de la remise des clés ou chaque année à la demande du bailleur) et suite à une mise en demeure infructueuse de souscrire une assurance pour compte limitée à la couverture de la responsabilité locative. Le montant total de la prime annuelle (pouvant être majorée dans une limite fixée par décret) est récupérable par le bailleur par 12ème à chaque paiement de loyer. Ce montant est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance. En sus, une copie du contrat d’assurance ainsi souscrit doit être transmise au locataire à la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Délais de prescription

Les obligations issues du bail d’habitation n’étaient pas encadrées par la loi n°89-462. On se reportait donc à l’article 2224 du Code civil prescrivant par 5 ans les actions en paiement des loyers et des charges locatives. La Cour de cassation avait jugé dans l’arrêt du 21 mars 2012 qu’une régularisation tardive de la part du bailleur, bien que le délai de prescription soit de 5 ans, pouvait être fautive (voir fidflash précédent).

Le 11° qui crée un article 7-1 de la loi, modifie les délais pour agir. Ainsi le principe est que toutes actions dérivant du contrat de bail est prescrite par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il est prévu un délai réduit d’1 an pour l’action en révision du loyer par le bailleur.

Ce délai réduit d’1 an court à compter de la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser le loyer.

Sous-location

L’article 8 de la loi n°89-462 encadre la faculté de céder ou sous-louer du locataire. Rappelons qu’un accord écrit du bailleur doit être donné et que le prix de la sous-location ne peut excéder celui payé par le locataire principal. L’article 1 12° de la loi ALUR impose que Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Colocation

Les situations de colocation se rencontrant de plus en plus souvent, le législateur a introduit par le 13° de l’article 1 un article 8-1 à la loi n°89-462 afin de donner un cadre à la situation de colocation.

La loi définit la colocation comme étant la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

Il est nécessaire de respecter les règles de division du logement prévues par les articles L.111-6-1 et L.111-6-1-1 du CCH lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats.

Ici encore, le contrat doit respecter une formule type qui sera fixée par décret et devra respecter les dispositions prévues par la loi n°89-462 en matière de location nue ou de location meublée suivant les cas.

Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne doit pas être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des règles d’encadrement des loyers.

Il est possible de prévoir que le bailleur procède à la souscription d’une assurance pour compte couvrant les risques locatifs dont les primes sont récupérées sur les locataires.

En ce qui concerne les charges locatives, les parties peuvent convenir de pratiquer des provisions pour charge ou alors le versement d’un forfait de charge. Le forfait ne doit cependant pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou le précédent locataire se serait acquitté.

La solidarité du locataire et de sa caution prennent fin à la date d’effet du congé et lorsqu’un nouveau locataire figure au bail. A défaut, l’extinction de la solidarité s’opère après l’écoulement d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

Un décret doit préciser les conditions de décence des logements donnés en colocation.

Détecteurs de fumée

Il est prévu qu’au plus tard le 8 mars 2015, tous les logements doivent être équipés de détecteurs de fumée.

Les dispositions issues de la loi n°2010-238 du 9 mars 2010 indiquaient que « L’occupant d’un logement, qu’il soit locataire ou propriétaire, installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé. Il veille à l’entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif. »

La loi ALUR modifie le début de cette phrase codifiée à l’article L129-8 du CCH et indique que l’installation doit être effectuée par le propriétaire du logement. L’occupant d’un logement, qu’il soit locataire ou propriétaire a l’obligation de veiller à l’entretien et au bon fonctionnement du dispositif et assure son renouvellement, si nécessaire, tant qu’il occupe le logement.

Dans l’hypothèse d’une location, Le propriétaire doit vérifier le bon fonctionnement à l’occasion de l’état des lieux.

Pour les logements occupés par un locataire au moment de l’entrée en vigueur de la loi rendant obligataire l’installation des détecteurs, l’obligation d’installation faite au propriétaire est satisfaite par la fourniture d’un détecteur à son locataire ou, s’il le souhaite, par le remboursement au locataire de l’achat du détecteur.

Droit de reprise du bail en faveur du partenaire de PACS survivant

L’article 4 de la loi procède à la réécriture de l’article 1751 du Code civil. Pour rappel, cet article prévoyait la cotitularité du bail même conclu avant la mariage au profit des époux, ainsi que la possibilité d’attribution du droit au bail à l’un des époux en matière de divorce ou séparation de corps et d’un droit exclusif sur le droit au bail au profit du conjoint survivant.

La cotitularité du bail est étendue aux partenaires de PACS dès lors qu’ils en font la demande conjointe et le partenaire survivant bénéficie d’un droit exclusif sur le droit au bail.

En outre, en cas de dissolution du PACS, l’un des partenaires peut saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de se voir attribué le droit au bail, sous réserve des créances ou droits à indemnité au profit de l’autre partenaire. Ici, le bailleur est appelé à l’instance et le juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties.

Vente à la découpe

L’article 5 de la loi modifie le chapitre II du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989.

Le 1° qui modifie l’article 11-1 de la loi relatif aux ventes à la découpe, étend le champ d’application de cet article aux immeubles vendus par lot en abaissant le seuil de plus de dix à plus de cinq logements.

Il est en outre précisé par un article 11-2 que lorsqu’un immeuble indivis ayant cinq locaux d’habitation ou plus mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l’immeuble est situé dans une des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

Congés

Le 5° de l’article 5 modifie l’article 15 de la loi en matière de congés :

– Indications supplémentaires en cas de congé pour reprise du bailleur
En matière de congé pour reprise, le bailleur devra dorénavant indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

La loi dispose qu’en matière de congé pour reprise, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

– Congé suite à l’acquisition d’un logement occupé
Notons qu’en cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du 1er renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l’acquisition, après un délai de 2 ans.

– Vérification judiciaire du congé et suspension du congé
Un contrôle judiciaire peut permettre de vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations. La loi prévoit que la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de certains évènements (avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques, engagement par le maire de la procédure contradictoire relative aux bâtiments menaçant ruine.

– Notice à annexer au congé
Il est prévu qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire soit jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Cette notice doit être fixée par arrêté.

– Délai de préavis du locataire
En ce qui concerne la durée du délai de préavis, il est maintenu un délai de congé de 3 mois pour le locataire mais est étendu le domaine d’application du délai réduit de 1 mois (zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ; en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ; pour un locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; pour les bénéficiaires du RSA ou de l’AAH ; pour le locataire ayant obtenu l’attribution d’un logement social).

Lorsque le locataire entend bénéficier du délai réduit d’un mois doit préciser le motif qu’il invoque et en justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé. Il est important de noter qu’à défaut c’est le délai de 3 mois qui s’appliquera.

– Forme du congé
La forme du congé est également modifiée : alors qu’auparavant seule la lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou l’acte d’huissier étaient admis, il est à présent possible de procéder par remise en main propre contre récépissé ou émargement. A l’occasion d’un remise en main propre, le délai de préavis court à compter du jour de la remise.

– Locataires et bailleurs âgés

Locataire âgé. Auparavant le bailleur ne pouvait s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuelle du salaire minimum, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Cette disposition n’était pas applicable lorsque le bailleur était une personne physique âgée de plus de 60 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

La loi modifie les conditions d’âge et de ressource du locataire : en effet le dispositif de protection joue pour un locataire de plus de 65 ans (70 ans auparavant) et dont les ressources sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (salaire minimum de croissance auparavant). Il est à noter que ces conditions peuvent concerner le locataire mais aussi une personne à charge du locataire.

En ce qui concerne le bailleur, le dispositif est écarté pour un bailleur de plus de 65 ans (60 ans auparavant) ou dont les ressources sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (salaire minimum de croissance auparavant).

Rappelons que les âges respectifs du locataire (ou de la personne à sa charge) et du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat et que les ressources sont appréciées à la date de notification du congé.

– Amende pénale pour congé frauduleux du bailleur
Afin d’éviter des utilisations inappropriés des congés pour reprise ou pour vente par les bailleurs, une amende pénale de 6 000 € pour les bailleurs personnes physiques, et de 30 000 € pour une personne morale, est prévu pour le fait de délivrer un congé justifié frauduleusement pour l’un de ses motifs.

Droit de préemption communal pour premières ventes après division

L’article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 prévoit un droit de préemption au profit des locataires à l’occasion des premières ventes après division de tout ou partie d’un immeuble par lots.

La loi ALUR prévoit un droit de préemption subsidiaire au profit de la commune si un ou plusieurs occupants ont accepté l’offre de vente. Dans une telle hypothèse, le bailleur communique sans délai au maire de la commune le prix et les conditions de la vente de l’ensemble des locaux pour lesquels les offres de vente n’ont pas été acceptées par les locataires. La commune peut alors décider d’acquérir lesdits lots selon des modalités précises.

Création d’observatoires locaux des loyers

L’article 6 prévoit en son I – 1° la création d’un article 16 dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relatif à la constitution d’observatoires locaux ayant pour objet de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique et de mettre à la disposition du public des résultats représentatifs sur ces données. Cette base sera notamment alimentée par les professionnels de l’immobilier participant à la conclusion des baux.

Encadrement des loyers dans certaines zones

La loi ALUR ajoute un nouveau dispositif d’encadrement des loyers. Cet encadrement vient en ajout de celui déjà prévu par l’article 18 de la loi n°89-462. (cf. infra).

– Zones concernées
Le I 2° de l’article 6 prévoit la rédaction d’un article 17 dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 concernant les zones d’urbanisation continues de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers. La liste de communes concernées doit être donnée par décret.
La définition reprend néanmoins celle d’application de droit de la taxe sur les logements vacants codifiée à l’article 232 du CGI, dont les communes concernées sont mentionnées dans l’annexe dudécret du 10 mai 2013.

– Loyer de référence, loyer de référence majoré, loyer de référence minoré
Pour ces zones, le préfet fixe par arrêté annuel par catégorie de logement et par secteur géographique un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré.
Pour les catégories de logement et les secteurs géographiques, ces éléments son déterminés par l’observatoire des loyers.

Le loyer de référence est le loyer médian calculé à partie des niveaux de loyers constatés par l’observatoire.
Le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont fixés respectivement par majoration et minoration du loyer de référence.
Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
Le loyer de référence minoré ne peut être fixé à un montant supérieur au loyer de référence diminué de 30 %.

Dans ces zones, le loyer de base des logements mis en location est librement fixé par les parties à l’occasion de la conclusion du bail mais ce dans la limite du loyer de référence majoré. Cependant un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Des précisions doivent être fournies par décret. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au bail. Le complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. Le locataire peut contester devant le commission départementale de conciliation le complément de loyer dans le délai de trois mois à compter de la signature du bail.

En dehors des zones précitées, la fixation du louer des logements mis en location demeure libre.

Révision du loyer

– Auparavant la révision du loyer était prévue par l’article 17, d de la loi n°89-462. Cet article mentionnait que « lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. »

– Le 3° de l’article 6 prévoit l’insertion de deux articles 17-1 et 17-2 à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Les dispositions nouvelles reprennent les éléments préexistants mais apporte les compléments suivant concernant la demande de révision du bailleur.

La loi ALUR invite le bailleur à être vigilant pour effectuer rapidement la révision du loyer car :

  • A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
  • En outre, si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. Ces dispositions invitent le bailleur à ne pas tarder à procéder à la révision du loyer.

Majoration du loyer pour travaux réalisés par le bailleur

– Il était déjà prévu par la loi que bailleur et locataire peuvent convenir par clause expresse que des travaux d’amélioration du logement seront effectués par le bailleur. Dans un tel schéma, le contrat de location ou un avenant peut fixer la majoration de loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.

– La loi ALUR précise que cette majoration convenue par les parties ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

Action en diminution ou réévaluation de loyer

– Dans les zones d’urbanisation continue fixées par décret, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré (hors montant éventuel du complément de loyer).

– Parallèlement, une action en réévaluation de loyer peut être engagée si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré pour fixer un nouveau loyer inférieur ou égal au loyer de référence minoré. L’action en réévaluation peut être contestée par le locataire en s’appuyant sur des loyers de références du voisinage.

Le bailleur devra proposer un nouveau loyer au moins 6 mois avant le terme du contrat. (5 mois pour le locataire). Cette proposition devra prendre les formes prévues pour le congé. Le montant du loyer majoré ou minoré pris en compte est celui à la date de la proposition.

La proposition du nouveau loyer doit reproduire l’article 17-2, I, mentionner le montant du loyer, et le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

A défaut d’accord ou de réponse de l’autre partie saisie 4 mois avant le terme du contrat, l’une des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. Si la commission ne parvient pas à un accord, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. Lorsque le juge n’est pas saisi, alors le contrat est reconduit aux mêmes charges et conditions qu’antérieurement. Si le loyer est fixé par le juge, le contrat est réputé renouvelé pour une durée de 3 ou 6 ans suivant la personne du bailleur à compter de la date d’expiration du contrat.

La hausse convenue par les parties ou imposée par le juge s’applique généralement par tiers ou sixièmes selon la durée du contrat.

– Hors des zones fixées par décret, le loyer ne peut donner lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. La procédure est proche de celle exposée supra.

Montant maximum d’évolution des loyers dans certaines zones

– L’article 18 de la loi n°89-462 prévoyait un dispositif permettant de fixer le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants dans les zones géographique où le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif.
Le décret du 30 juillet 2013 fixe les communes concernées par l’actuel encadrement (voirfidflash)

– La 4° du I de l’article 6 de la loi ALUR modifie cette disposition et l’article 18 prend la rédaction suivante :

Pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, prix après avis de la Commission nationale de concertation, fixe le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.
La définition reprend ainsi celle d’application de droit de la taxe sur les logements vacants codifiée à l’article 232 du CGI, dont les communes concernées sont mentionnées dans l’annexe du décret du 10 mai 2013.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Quittance et avis d’échéance

– L’article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 afférent à la quittance de loyer est modifié.
Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

– La loi ALUR précise qu’aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire et que l’accord exprès du locataire permet au bailleur de procéder à une transmission dématérialisée de la quittance.

Dépôt de garantie

– Principe du mois à compter de la remise des clés

Il était prévu par l’article 22 de la loi n°89-462 que le dépôt de garantie soit restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

La loi ALUR précise que la restitution des clés peut avoir lieu par remise en main propre, lettre recommandée avec demande d’avis de réception au bailleur ou à son mandataire. Le texte précédant parlait uniquement de remise de clés sans autre précision.

En outre pour faciliter la restitution du dépôt de garantie, il est prévu que le locataire doit indiquer au bailleur (ou son mandataire) l’adresse de son nouveau domicile.

Le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit à 1 mois (2 mois auparavant) à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Le bailleur pourra alors déduire les sommes lui restant dues ainsi que des sommes dont le bailleur pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

– Exception en présence d’un immeuble collectif

Par dérogation à la restitution totale du dépôt dans le mois, le bailleur peut lorsque les biens loués sont situés dans un immeuble collectif, procéder à un arrêté de compte provisoire et conserver une provision (maximum 20 % du dépôt de garantie) jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive du dépôt de garantie devra être effectuée dans le mois de l’approbation définitive des comptes de l’immeuble collectif.

– Sanction de la restitution tardive

Afin de sanctionner le bailleur ne restituant pas dans les délais légaux le dépôt de garantie au locataire, il est prévu que le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Il est logiquement prévu que cette majoration ne sera pas applicable si le retard résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Caution

L’article 22-1 de la loi n°89-462 relatif au cautionnement des engagements du locataire prévoyait que le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.

La loi ALUR ajoute que l’engagement de caution sollicité est nul si le bailleur a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie garantissant les obligations locatives du locataire. Il est précisé qu’une caution peut cependant être cumulée avec un dépôt de garantie conventionnel d’un mois de loyer.

Documents pouvant être demandés au candidat locataire

– L’article 22-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 mentionnait toute une liste de documents qui ne peuvent être demandée par le bailleur au candidat à la location.

– La loi ALUR supprime cet article et prévoit que la liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat ou de sa caution par le bailleur sera définie par décret.

Cette modification est bienvenue car il est plus simple de savoir quels documents peuvent être demandés plutôt que de procéder par élimination au regard d’une liste mentionnant les documents interdits.

La loi précise que la cosignature préalable d’un ascendant ou descendant du candidat à la location ne peut être imposée par le bailleur en préalable à la conclusion du bail.

– Sanction : une amende administrative d’un montant maximal de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale est prévue pour tout manquement à cet article.

Charges récupérables

– Révision annuelle de la provision pour charge

Il est précisé que lorsqu’une provision est prévue au titre des charges locatives, le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle. Auparavant le texte indiquait « au moins annuelle ».

Précision de l’information du locataire

En prévision de cette régularisation annuelle, le bailleur doit communiquer au locataire le décompte part nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois (un mois auparavant) à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires.

– Régularisation tardive des charges locatives

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Remarque : A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Application de la loi dans le temps

– Les décrets antérieurs pris en application des articles 7 et 18 abrogés et de l’article 29 modifié de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 restent en vigueur pour l’application de la loi jusqu’à l’intervention des décrets correspondants pris en application de la présente loi.

Assurance habitation

– Les textes afférents à l’assurance habitation sont amendés pour prendre notamment en compte la souscription d’une assurance par le bailleur pour le compte de son locataire.

– En cas de refus de l’assureur, le locataire ou le bailleur peut saisir le bureau central de tarification. Ce bureau fixe le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé. Il peut, dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, déterminer le montant d’une franchise qui reste à la charge de l’assuré. Toute entreprise d’assurance qui maintient son refus de garantir le risque dont la prime a été fixée par le bureau central de tarification est considérée comme ne fonctionnant plus conformément à la réglementation en vigueur.

Location meublée à usage d’habitation principale

L’article 8 de la loi ALUR procède à l’insertion d’un titre Ier bis dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dénommé « DES RAPPORTS ENTRE BAILLEURS ET LOCATAIRES DANS LES LOGEMENTS MEUBLES RESIDENCE PRINCIPALE »

Rappel des dispositions préexistantes

– Avant la loi ALUR, la location meublée à titre de résidence principale était encadrée par un micro-régime logé dans le code de la construction et de l’habitation (notamment article L.632-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH)).

– La loi ALUR procède à la création d’un statut complet à ce type de location par la création de nombreux articles insérés dans la loi n°89-462.

Dispositions d’ordre public

– Le nouvel article 25-3 de la loi n°89-462 dispose que les règles énoncées sont d’ordre public pour tout contrat de location de logements meublés constituant la résidence principale du locataire (logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du CCH).

Application d’articles issus des dispositions prévues pour la location nue

Un certain nombre d’articles afférents à la location nue sont aussi applicables en matière de location meublée, savoir : Les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Définition de la location meublée

– L’article 25-4 nouveau de la loi n°89-462 dispose que « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement eu regard des exigences de la vie courante. »

– La loi ALUR précise que la liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Logements écartés

Ne sont pas concernés par le dispositif les logements-foyers, les logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution, les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Inventaire et état détaillé du mobilier

Lors de la remise et de la restitution des clés, un inventaire et un état détaillé du mobilier doit être établir dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties. Lesdits documents sont établis contradictoirement et amiablement. Ils sont signés par les parties ou un tiers mandaté par elles. Ils sont joints au contrat de location. Aucune facturation supplémentaire que celle de la facturation liée à l’état des lieux ne peut être demandé.

Dépôt de garantie

L’article 22 de la loi est applicable à la location meublée, cependant le montant maximal du dépôt de garantie est ici limité à 2 mois de loyer en principal.
Rappelons que le montant maximal est limité à 1 mois de loyer pour une location nue.

Contrat de location meublée

Le contrat devra respecter le contrat type qui doit être défini par décret.

La durée minimale du contrat de bail est d’un an sauf pour location consentie à un étudiant pour laquelle la durée peut être réduite à 9 mois.

En l’absence de congés, le contrat de bail parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an. (Inapplicable pour les locations à un étudiant)

L’article 632-1 du CCH réécrit par l’article 20 de la loi ALUR précise que lorsque le bailleur est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d’activité est prévue, le contrat peut être d’une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et évènements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l’activité est poursuivie, la durée du contrat de bail de location meublée est portée à un an.

Résiliation du bail meublé

– Pour le locataire, il peut donner congé à tout moment avec respect d’un préavis d’un mois.

– Pour le bailleur souhaitant modifier les conditions du bail doit en informer le locataire sous respect d’un préavis de 3 mois.
Tout comme en matière de location nue, le congé délivré par le bailleur peut être motivé par la vente, la reprise ou en raison d’un motif légitime et sérieux tel que l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai à respecter par le bailleur est d’au moins 3 mois (il est de 6 mois pour les locations nues).

On note que le congé doit être notifié par LRAR ou acte d’huissier. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre ou de la signification. On remarque que le congé par remise en main propre prévu pour la location nue n’est pas étendu à la location meublée.

Loyer pendant le délai de préavis

– Le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

– En revanche, il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Remarque : une règle symétrique à celle prévue en matière de locataire et bailleur âgé pour les locations nues est instaurée pour les locations meublées.

Encadrement des loyers : loyer de référence

– Dans les zones d’urbanisation continues seront fixés des loyers de référence, des loyers de référence majorés et minorés par catégories de logement et par secteurs géographiques. On procède à une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de références pour tenir compte du caractère meublé du logement.

– Une possibilité de complément de loyer est prévue et devra tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés.

Remarque : Ces dispositions ne sont pas applicables aux logement meublés situés dans un résidence avec service gérée selon un mode d’organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique.

– Les règles de révision de loyer, de règlement des charges locatives et de la commission départementale de conciliation sont celles prévues pour la location nue.

Résidence universitaire

L’article 13 de la loi ALUR créé des dispositions dans le CCH concernant la résidence universitaire.

Définition

Etablissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective.

Personnes accueillies

– Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs.

– Concernant les charges locatives, un mécanisme de forfait peut être mis en place.

– Le contrat a une durée maximale d’un an. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

Entrée en vigueur des dispositions précédentes

– L’article 14 de la loi ALUR indique que les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

– Cependant pour les locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur en cours, les dispositions afférentes :

  • aux obligations du locataire,
  • aux loyers de référence dans certaines zones,
  • aux quittances de loyers,
  • à la régularisation des chargessont directement applicables.

– Pour les locations meublées à titre de résidence principale au sens de l’article L.632-1 du CCH (rédaction antérieure), les articles afférents :

  • à la décence,
  • aux obligations du locataire,
  • et à la commission départementale de conciliationsont directement applicables.

Changement d’usage

Précision sur le changement d’usage nécessitant une autorisation préalable

– L’article 16 de la loi ALUR complète l’article L.631-7 du CCH et précise qu’est soumis à autorisation préalable : Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

– En outre le régime d’autorisation, initialement prévu pour les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, peut être mis en place par des communes autres sur délibérations de l’organe compétent   (L.631-9 du CCH).

Remarque : le Conseil constitutionnel a censuré, pour atteinte au droit de propriété, l’article 19 de la loi qui permettait à l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble de décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de soumettre à son accord « toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage ».

Autorisation temporaire communale

– Un article L.631-7-1 est ajouté au CCH. Il est prévu que la commune peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

– L’autorisation temporaire peut être encadrée suivant certains critères :

  • durée des baux,
  • caractéristiques du local,
  • localisation du local.

Tempérament en cas de location de son habitation principale

– Le régime d’autorisation ou d’autorisation temporaire n’est pas applicable lorsque le local loué est la résidence principale du loueur et que la location est faite pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Garantie universelle des loyers

– La loi ALUR introduit un dispositif dont l’objet est de permettre d’offrir au bailleur une protection contre le risque d’impayé de son locataire. Cette garantie universelle des loyers dite GUL s’applique aux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016. Notons que des précisions seront données par décret.

Objet

– La GUL a pour objet de couvrir les bailleurs contres les risques d’impayés de loyer, savoir loyers, charges récupérables et de la contribution pour la partage des économies de charges. Elle est gérée par une Agence de la garantie universelle des loyers chargée de mettre en place et d’administrer la garantie.

– Elle peut notamment être actionnée pour des locations nues ou meublées à usage d’habitation principale.

Conditions

– Pour pouvoir solliciter la GUL, le bailleur ne doit pas :

  • avoir demandé d’engagement de caution (sauf locataire étudiant ou apprenti)
  • avoir souscrit une assurance pour les risques couverts par la GUL.

– Eu outre le logement doit être décent et ne pas être loué par le bailleur à l’un de ses ascendants ou descendants, ou à ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à eux par un PACS.

Le contrat de bail doit respecter le contrat type fixé par décret et ne pas mentionner le renoncement au bénéfice de la GUL.

En présence d’un locataire bénéficiant de l’APL, le bailleur doit demander son versement entre ses mains.

Le bailleur devra contrôler qu’au jour du bail le locataire n’est pas redevable d’une dette dépassant un certain montant auprès de l’agence de la garantie universelle des loyers sauf : s’il a signée un plan d’apurement de la dette ; si son dossier de surendettement a été déclaré recevable ; si le locataire loue un logement loué ou géré par un organisme qui exerce l’activité d’intermédiation locative ou de gestion locative sociale.

Le bailleur devra également contrôler que le locataire ne fait pas l’objet d’une interdiction de bénéficier de la garantie.

Montant de l’aide versée

– Le montant de l’aide versée par le jeu de la GUL sera fixée par référence au montant des impayés de loyer. Cette aide est versée dans la limite d’un plafond modulé en fonction de la localisation du logement, de sa catégorie et de sa surface. Si le bien est situé dans une zone d’urbanisation continue de 50 000 habitants le plafond est celui du loyer de référence.

– Une majoration du plafond est pratiquée lorsque le preneur à la date de conclusion du contrat de location est étudiant, apprenti, salarié titulaire d’un contrat autre qu’un CDI ou demandeur d’emploi. Si le bien est situé dans une zone d’urbanisation continue de 50 000 habitants le plafond est celui du loyer de référence majoré.

Remarque : le plafond est complété d’un montant représentatif des charges récupérables ainsi que de la contribution pour le partage des économies de charges si elle s’applique au contrat de location. Le montant de l’aide peut être réduit lorsque le logement est à usage mixte professionnel et d’habitation.

Versement de l’aide

L’aide est versée sous réserve d’un montant minimal d’impayés et n’est accordée qu’à l’issue d’un délai de carence après la conclusion du contrat de location et pour une durée maximale fixés par décret.

Remarque : une franchise est généralement appliquée.

Réduction ou suppression de l’aide

– Une réduction ou suppression de l’aide existe lorsque :

  • le bailleur déclare tardivement les impayés de loyer,
  • le bailleur fait preuve de négligence dans l’exercice de ses droits, (sauf quand le locataire est étudiant ou apprenti à la date de conclusion du bail et que le bailleur dispose d’une caution)
  • le loyer représente plus de la moitié des ressources du locataire à la date de la conclusion du contrat de location.

Recours subrogatoire

Les aides versées au titre de la GUL ouvrent droit à un recours subrogatoire contre le locataire et le cas échéant la caution.

Sanction de la fraude

L’Agence peut prononcer des sanctions à l’encontre des bailleurs ayant sollicité ou obtenu un versement par fraude d’aides au titre de la GUL et à l’encontre des locataires en cas de fausse déclaration.

Pécuniairement, la sanction peut aller jusqu’à 2 ans de loyer pour le bailleur et 2 mois du plafond mensuel de la sécurité sociale pour le preneur.

En outre la sanction peut être une interdiction de bénéficier de la GUL pendant au maximum 10 ans pour le bailleur et 2 ans pour les locataires.

Centres de gestion agréés

L’Agence de la GUL agrée des centres de gestion agréés qui auront notamment pour missions d’assister le bailleur, d’instruire les dossiers d’impayés et de demandes d’aides, délivrance du justificatif au locataire, d’informer les locataires des déclarations d’impayés de loyer, proposer un plan d’apurement au locataire, d’identifier et orienter les locataires en situation d’impayés de loyer nécessitant un accompagnement social, et d’accompagner, s’il y a lieu les locataires dans la recherche d’un autre logement.

Professions immobilières : aménagements de la loi Hoguet

Champ d’application

– L’article 24 de la loi ALUR modifie d’article 1 de la loi n°70-9 et précise que l’activité de recherche entre dans le champ d’application de ladite règlementation.

Les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :

1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;

Pour intégrer la création des sociétés d’habitat participatif, le 4° de l’article 1 est ainsi complété : 4° La souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d’habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété

Le 7° de l’article intègre l’activité de liste de vente de fonds de commerce.

7° A l’exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis, ou la vente de fonds de commerce.

– Il est précisé qu’entre dans le champ de la loi « 9° L’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »

Mandat de gestion intégrant mandat de location

Pour s’en tenir à une application stricte des textes, il devait y avoir deux mandats séparés pour assurer la gestion et la mise en location. L’administration du bien relevait de l’activité de « gestion immobilière » alors que l’activité de location relèvait de l’activité « transactions sur immeubles et fonds de commerce ». En outre, les mandats afférents à ces deux activités devaient être mentionnés sur des registres de mandats distincts.

La loi ALUR simplifie les choses en précisant qu’ « Est considérée comme relevant de l’activité de gestion immobilière la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu’elle constitue l’accessoire d’un mandat de gestion ».

Délivrance de la carte professionnelle

– Les cartes professionnelles étaient délivrées par le préfet.

– Cette situation est révolue, et seront à présent délivrées par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale ou par le président de la chambre de commerce et d’industrie départementale d’Ile de France.

– Les modalités et durées de ces délivrances seront fixées par décret.

Remarque : Notons que l’assemblée des chambres françaises de commerce et d’industrie devra établir et tenir à jour un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle selon des modalités définies par décret.

Obligation de formation continue

– La loi ALUR ajoute une obligation de formation continue par la création d’un article 3-1 dans la loi 70-9 précisant qu’à défaut d’avoir rempli cette obligation, leur carte professionnelle ne serait pas renouvelée.

– La nature et la durée des activités susceptibles d’être validées au titre de l’obligation de formation continue, les modalités selon lesquelles elle s’accomplit, celles de son contrôle et celles de ses justifications en cas de renouvellement de la carte professionnelle seront fixées par décret.

Personnes habilitées

– L’habilitation de personnes par un titulaire d’une carte professionnelle est précisée. Le bénéficiaire de l’habilitation devra ou sa qualité et l’étendue de ses pouvoirs devra à présent justifier d’une compétence professionnelle.

– En outre la loi ALUR précise que ces personnes doivent contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat et le dernier alinéa de l’article est remplacé par les cinq alinéa suivants.

– Ces personnes ne peuvent pas :

  • Recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d’argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l’occasion des activités mentionnées à l’article 1er de la présente loi ;
  • Donner des consultations juridiques ni rédiger des actes sous seing privé, à l’exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle mentionnée à l’article 3
  • Assurer la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau. Les personnes qui, à la date d’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, disposent de l’habilitation mentionnée au premier alinéa sont réputées justifier de la compétence professionnelle mentionnée au présent article.

Information des liens entre intermédiaire et autre entité

– L’article 4-1 de la loi 70-9 indiquait que les professionnels devaient informer leurs clients des liens de nature capitalistiques ou juridique existants avec des banques ou des sociétés financières.

– Cet article est réécrit par la loi ALUR et procède à une extension de l’obligation d’information.

« Lorsque les personnes mentionnées à l’article 1er proposent à leurs clients les services d’une entreprise, elles sont tenues de les informer, dans des conditions définies par décret en Conseil d’Etat et avant la conclusion de tout contrat avec ladite entreprise, des éventuels liens directs de nature capitalistique ou des liens de nature juridique qu’elles ont ou que les personnes mentionnées au dernier alinéa de l’article 3 et à l’article 4, intervenant pour ces clients, ont avec cette entreprise.

« Cette obligation s’applique également lorsque les personnes mentionnées au même article 1er proposent à leurs clients les services d’un établissement bancaire ou d’une société financière.

« Les personnes mentionnées au dernier alinéa du même article 3 et les personnes habilitées par un titulaire de la carte professionnelle conformément au même article 4 sont tenues de l’informer des liens mentionnés aux premier et deuxième alinéas du présent article qu’elles ont avec une entreprise, un établissement bancaire ou une société financière dont le titulaire de la carte professionnelle propose les services à ses clients. »

Précision des engagements en matière de mandat exclusif

L’article 6 de la loi n°70-9 est modifiée sur plusieurs point et il est notamment précise que les conventions conclues rédigées par écrit doivent lorsqu’elle comporte une clause d’exclusivité les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.

Substitution de la notion d’honoraire à celle de commission

La loi ALUR supprime la notion de commission pour lui substituer celle d’honoraire.

Activité de vente de liste

Outre l’ajout de l’activité de vente de listes afférentes aux fonds de commerce, l’activité vendeur de liste est précisée par la loi ALUR.

La convention doit être établie par écrit et qu’un original doit être remise au client et préciser les caractéristiques du bien recherché, la nature de la prestation promise au client et le montant de la rémunération incombant à ce dernier. La loi ALUR ajoute l’obligation de mentionner à la convention l’ensemble des obligations professionnelles qui incombent au professionnel et que la convention doit préciser également les conditions de remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation fournie au client n’est pas conforme à la nature promise dans ladite convention.

Notons que les conditions et les modalités d’application de la mesure de remboursement partiel ou total sont définies par décret.

De plus il est précisé que la convention conclue entre le professionnel et le propriétaire du bien inscrit sur la liste ou le fichier, ou le titulaire de droits sur ce bien, comporte une clause d’exclusivité d’une durée limitée aux termes de laquelle ce dernier s’engage, d’une part, à ne pas confier la location ou la vente de son bien à une autre personne exerçant une activité mentionnée à l’article 1er et, d’autre part, à ne pas publier d’annonce par voie de presse.

Publicité

La loi ALUR ajoute deux articles 6-1 et 6-2 à la loi 70-9 afférents à la publicité.

Toute publicité effectuée par le professionnel mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.

Toute publicité proposée par une personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, et non salariée, mentionne que cette personne exerce sous le statut d’agent commercial. Cette obligation de mentionner le statut d’agent commercial est étendue au mandat de vente ou de recherche et à tous les documents d’une transaction immobilière à laquelle la personne habilitée mentionnée au premier alinéa participe.

Information du consommateur

L’article 7 de la loi n°70-9 qui présentait un seul alinéa, savoir : « Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps. » intègre trois nouveaux alinéas allant de la sens de l’information du consommateur.

Ainsi, la convention devra indiquer de manière lisible et visible les modalités de non-reconduction des contrats prévue en matière de consommation, savoir celles des deux premiers alinéas de l’article L.136-1 du Code de la consommation : « Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, par lettre nominative ou courrier électronique dédiés, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite. Cette information, délivrée dans des termes clairs et compréhensibles, mentionne, dans un encadré apparent, la date limite de résiliation.

Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction. Les avances effectuées après la dernière date de reconduction ou, s’agissant des contrats à durée indéterminée, après la date de transformation du contrat initial à durée déterminée, sont dans ce cas remboursées dans un délai de trente jours à compter de la date de résiliation, déduction faite des sommes correspondant, jusqu’à celle-ci, à l’exécution du contrat. A défaut de remboursement dans les conditions prévues ci-dessus, les sommes dues sont productives d’intérêts au taux légal. »

Lorsqu’une clause d’exclusivité est prévue, la convention devra mentionner en caractères très apparents que Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Cette mention ne devra pas être incluse lorsque le mandat est donné en vue de : La vente d’immeuble par lots ; La souscription ou la première cession d’actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ; La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d’un même ensemble commercial.

Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière

Suivant un objectif d’encadrement et de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, la loi ALUR procède à la création d’un titre II bis dans la loi n°70-9.

A cette fin, est créé un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières dont la mission est de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités par les professionnels de l’immobilier.

Obligation de confidentialité

Sous réserve des dispositions leur imposant la divulgation de certaines informations, les professionnels respectent la confidentialité des données dont elles ont connaissance dans l’exercice de leurs activités.

Ce principe ne fait pas obstacle à la communication aux copropriétaires de tout élément nécessaire au bon fonctionnement du syndicat. Il ne fait également pas obstacle au signalement d’un habitat manifestement indigne au sens de l’article 1er-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement au maire de la commune concernée.

Commission de contrôle

Pour assurer le respect du code de déontologie qui doit être mis en place ainsi que pour sanctionner toute négligence grave, et tout manquement aux lois commis par un professionnel de l’immobilier, une commission de contrôle est créée dont les modalités de fonctionnement sera fixée par décret. Son rôle est de connaître des actions disciplinaires en raison de faits commis par les professionnels.

Expulsion de locaux à usage professionnel ou d’habitation

– L’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution indiquait que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 15 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. »

– L’article 25 de la loi ALUR supprime la date du 15 mars et lui substitue celle du 31 mars.

Notons l’intégration par l’article 26 de la loi ALUR d’un article 226-4-2 au Code pénal disposant que « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat dans les conditions prévues à l’article L.153-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. »

Commandement de payer

– L’article 24 de la loi n°89-462 traitant de la possibilité de prévoir un clause de résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus est modifié par l’article 27 de la loi ALUR.

– Le commandement de payer doit reproduire l’article 24 ainsi que les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Si un cautionnement existe, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de la signification au locataire. A défaut, la caution ne pourrait être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives devra être informée par l’huissier de justice dans certains cas à compter du 1er janvier 2015.

Société d’habitat participatif

– L’article 47 de la loi ALUR intègre un nouveau type de société dénommée SOCIETES D’HABITAT PARTICIPATIF dont le régime est intégré au sein du Code de la construction et de l’habitation aux articles L.200-1 et suivants pouvant être :

  • des coopératives d’habitants (L.201-1 et s du CCH)
  • ou de sociétés d’attribution et d’autopromotion (L.202-1 et s du CCH)

Sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partage

L’article 50 de la loi ALUR procède à des modifications du statut des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé (loi n°86-18 du 6 janvier 1986). Les aménagements touchent notamment à l’organisation des assemblées générales, l’organisation du conseil de surveillance.

Précision sur le retrait suite à une succession

– Le retrait est de droit lorsque les parts ou actions que l’associé détient dans le capital social lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans à compter de la demande de retrait formée par l’héritier ou les héritiers devenus associés auprès de la société.

– Le retrait est constaté par acte notarié signé par l’héritier ou les héritiers devenus associés qui se retirent et le représentant de la société. Le coût du ou des actes notariés et les droits y afférents liés au retrait sont supportés par l’héritier ou les héritiers devenus associés qui se retirent. En cas de pluralité d’héritiers, il est fait application de l’article 815-3 du Code civil. L’héritier ou les héritiers devenus associés qui se retirent ont droit au remboursement de la valeur de leurs droits sociaux fixée, à défaut d’accord amiable, conformément à l’article 1843-4 du même code.

Registre d’immatriculation des copropriétés

L’article 52 de la loi ALUR crée un dispositif d’identification des immeubles relevant du statut de la copropriété par la mise en place d’un registre dont les modalités sont codifiées au CCH articles L.711-1 et suivants.

Registre

Les syndicats de copropriété devront faire l’objet d’une immatriculation à un registre au sein duquel seront indiqués pour chaque copropriété :

  • le nom, l’adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic,
  • indication si la copropriété est en difficulté,
  • indication si la copropriété est insalubre,
  • indication si la copropriété présente des revêtements dégradés contenant du plomb ou mesure pour faire cesser l’exposition à l’amiante,
  • indication si l’immeuble menace ruine, est en état de péril imminent, dysfonctionnement d’un équipement commun créant un risque sérieux pour la sécurité des occupants ou à compromettre gravement leurs conditions d’occupation, ou encore présence de matières explosives ou inflammables.
  • à l’issue de chaque exercice comptable, les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat, issues notamment du budget prévisionnel, des comptes du syndicat et de leurs annexes,
  • les données essentielles relatives au bâti issues, le cas échéant, du carnet d’entretien et du diagnostic technique global.

Alimentation du registre

– Les formalités de déclaration et de modification des données sont effectuées par le syndic de copropriété.

– Néanmoins, il incombe au notaire chargé de publier au fichier immobilier et au livre foncier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de faire la déclaration d’immatriculation du syndicat de copropriétaire à compter du 1er janvier 2017.

Délais pour procéder à l’immatriculation

– Les syndics sont tenus d’immatriculer les syndicats, savoir :

  • avant le 31 décembre 2016 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots,
  • avant le 31 décembre 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots,
  • avant le 31 décembre 2018 pour les autres syndicats de copropriétaires.

Mention du numéro d’immatriculation

– Tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comportera la mention du numéro d’immatriculation de la copropriété.

– En l’absence de syndic ou si le syndic mis en demeure n’a pas procédé à l’immatriculation dans le mois, le notaire rédacteur de l’acte de vente procède d’office à l’immatriculation du syndicat.

Remarque : des sanctions sont prévues pour le syndic qui ne satisferait pas aux obligations de déclaration.

– La consultation et les conditions de publicité des informations seront fixées par décret.

Information de l’acquéreur de lots de copropriété

La volonté d’information et protection de l’acquéreur immobilier est déjà bien présente avec le dossier de diagnostic immobilier, la mention de la superficie des lots, le délai de réflexion ou de rétractation de 7 jours, ou encore les dispositions liées à la condition suspensives d’obtention d’un prêt. La loi ALUR augmente encore les obligations d’information.

Fiche synthétique de la copropriété

– L’article 54 de la loi ALUR crée un article 8-2 au sein de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 obligeant le syndic a établir un fiche synthétique de la copropriété intégrant données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Le contenu précis sera fixé par décret. Une mise à jour annuelle devra être effectuée par le syndic.

Cette fiche sera mise à la disposition des copropriétaires par le syndic.

Remarque : cette fiche n’est pas requise pour les immeubles à destination totale autre que d’habitation.

– Cette fiche devra être mise en place :

  • A compter du 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
  • A compter du 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
  • A compter du 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

Superficie de la partie privative et surface habitable

Jusqu’à présent, l’article 46 de la loi n°65-557, souvent dénommé superficie Loi CARREZ par les professionnels comportait l’obligation de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans les promesses unilatérales de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot.

Une nouvelle notion est introduite par la loi ALUR car devront être mentionnées la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot ainsi que sa surface habitable.

La superficie de la partie privative et la surface habitable sont définies par décret en Conseil d’Etat.

En matière de copropriété, le prix au mètre carré est un critère souvent retenu pour réaliser un rapport du prix au marché. Cette double information de mesure ne sera-t-elle pas une source de difficulté de compréhension des parties ?

La loi ALUR indique que ces dispositions doivent entrer en vigueur au plus tôt trois mois après la promulgation de la présente loi et devenir applicables aux promesses de vente ou d’achat et aux actes authentiques.

Annonces immobilières relatives à des lots de copropriété

– L’article L.721-1 du CCH nouveau oblige à ce que les annonces relatives à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :

  • le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété,
  • le nombre de lots,
  • le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes.

Les annonces doivent préciser si la copropriété fait l’objet d’un procédure de copropriété en difficulté ou d’une mesure de sauvegarde.

Documents à annexer à l’avant contrat.

Au moment de la conclusion de l’avant contrat, la législation imposait déjà la transmission de nombreux documents notamment en matière de diagnostics techniques, de superficie. Il était de bonne pratique de communiquer des documents complémentaires tels que les derniers procès verbaux d’assemblée générale, le règlement de copropriété, le carnet d’entretien …

La loi ALUR va dans le sens de cette information la plus exhaustive possible de l’acquéreur et augmente considérablement les documents à communiquer dès l’avant contrat.

En effet l’article L.721-2 du CCH impose qu’ « En cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L.271-4, les documents suivants :

« 1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

« a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

« b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;

« c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ;

« 2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :

« a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

« b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur ;

« c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

« d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

« Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 Euros), les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n’ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ;

« 3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;

« 4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;

« 5° Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;

« 6° Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l’article L.731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l’article L.731-2.

« A défaut d’annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, l’acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et l’état descriptif de division.

« En cas de vente publique, les documents mentionnés aux 1° à 6° sont annexés au cahier des charges. »

Sanction du défaut d’annexion à l’avant contrat

Si l’un des documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, ou l’attestation de superficie de la partie privative et de la surface habitable n’est pas transmis, alors le délai de rétractation de 7 jours offert à l’acquéreur non professionnel ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.

Il en ressort que la signature de l’avant-contrat sans annexion de tous les documents n’est pas souhaitable, faisant peser un risque de renonciation à l’acquisition pendant un délai majoré de fait.

Entrée en vigueur

L’obligation d’annexer l’ensemble des documents ci-avant indiquée sera applicable, savoir :

  • A compter du 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
  • A compter du 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
  • A compter du 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

Information sur la présence de Mérule

La loi ALUR intègre des dispositions au sein du CCH pour prendre en compte le risque de présence de mérule.

Obligation d’information de l’occupant

– Dès qu’il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie.

– A défaut d’occupant de l’immeuble contaminé, la déclaration doit être faite par le propriétaire.

– Si la contamination concerne un immeuble en copropriété, la déclaration incombe au syndicat.

Zone de présence d’un risque de mérule

– S’il est constaté dans une ou plusieurs communes, des foyers de mérules, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones de présence d’un risque de mérule.

Destruction des bois et matériaux contaminés

– En cas de démolition totale ou partielle d’un bâtiment situé dans une zone de présence d’un risque de termite, les bois et matériaux contaminés doivent être incinérés sur place ou traités avant tout transport. Une déclaration de ces opérations doit être faite en mairie.

Information de l’acquéreur

– Un 9° est inséré à l’article L.271-4 du CCH afférent au dossier de diagnostic technique qui doit intégrer l’information sur la présence d’un risquer de mérule lorsque l’immeuble vendu est situé dans une zone de présence d’un risque de mérule fixée par arrêté préfectoral.

Administration de la copropriété

Premier syndic

– L’article 17 de la loi n°65-557 prévoyait dans son deuxième alinéa « Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale. »

– La loi ALUR modifie ce texte qui prend la rédaction suivante. « Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic effectués par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires. »

La volonté du législateur est ici que le premier syndic institué par le promoteur soit directement mis en concurrence avec d’autres professionnels.

Absence de syndic

– Le troisième aliéna de l’article 17 de la loi 65-557 est complété et s’inscrit ainsi : « A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble. »

Syndic bénévole

– Il est parfois rencontré des copropriétés gérées par des syndics non professionnels qui s’avèrent ne pas être copropriétaires du syndicat administré.

– La loi ALUR insère un article 17-2 à la loi n°65-557, texte qui dispose que « Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer. »

Missions du syndic

– Les principales missions du syndic de copropriété sont détaillées à l’article 18 de la loi n°65-557. La loi ALUR met à la charge du syndic les missions suivantes :

  • mettre au vote de l’assemblée générale (majorité article 24) la décision de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre,
  • représenter le syndic dans tous les actes civils et en justice (ex : sauvegarde de l’immeuble, acquisition, aliénation des parties communes ou constitution de droits réels, acquisition aliénation de parties privatives) ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modificatifs apportés à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication,
  • soumettre au vote de l’assemblée générale (majorité article 25) la décision de confier les archives du syndicat à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat,
  • soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale (majorité article 24) toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic.
  • de réaliser au nom du syndicat les démarches pour immatriculation, (cf. infra fichier des copropriétés)
  • d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale,
  • de proposer (à compter du 1er janvier 2015), un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés,

Compte bancaire séparé

– Précisions afférentes au compte bancaire séparé

Le texte antérieur à la loi ALUR prévoyait déjà le principe d’ouverture d’un compte bancaire séparé par le syndic au nom du syndicat de copropriétaire afin de recueillir toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. Cette obligation d’ouverture d’un compte séparé pouvait être écartée par décision de l’assemblée générale.

La loi ALUR renforce cette obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Elle précise que par défaut c’est le syndic qui sélectionne l’établissement bancaire mais que l’assemblée générale peut décider que le compte soit ouvert dans un autre établissement bancaire.

Il est expliqué que ce compte ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni de compensation avec tout autre compte et que les intérêts produits par ce compte sont acquis au syndicat.

Le syndic doit mettre à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte.

– Encadrement de la dispense d’ouverture d’un compte séparé.

La dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé demeure uniquement possible pour les syndicats comportant au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé.

Situation à l’empêchement du syndic : nouvelle mission du président du conseil syndical

– L’article 18 de la loi n°65-557 précisait au dernier alinéa de l’article 18 que « En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. »

– La loi ALUR procède à une réécriture dudit aliéna et donne une nouvelle mission au président du conseil d’administration. « En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. » 

Nomination d’un nouveau syndic : conséquence sur le mandat du syndic évincé

– Quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

Immeubles à destination totale autre que d’habitation

– Une liberté d’aménager conventionnellement les modalités de gestion de la copropriété est offerte lorsque l’immeuble n’est pas dédié même pour partie à l’habitation et que les copropriétaires sont tous des personnes morales.

– C’est ainsi qu’un nouvel article 18-1 AA est inséré dans la loi n°65-557. Ce texte prévoit que« Pour les immeubles à destination totale autre que d’habitation, lorsqu’un syndicat de copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales, les copropriétaires peuvent décider, à la majorité définie à l’article 25, de déroger à l’article 18 et, le cas échéant, de définir avec le syndic, dans le cadre de son contrat, les missions du syndic, les honoraires de celui-ci, la durée du mandat, les modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé et les modalités de perception des fonds. »

Contrôle accrû du syndic

– Le législateur est de plus en plus enclin à encadrer l’activité des syndics de copropriété.
C’est dans cette optique que l’article 18-1 de la loi 65-557 est modifié.

– Il est décidé que « la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’Etat. »

– En outre, il est prévu que « Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat »

On constate que le contrat type est un des leitmotive de cette loi ALUR (contrat de location nue à usage d’habitation, contrat de location meublée, état des lieux, contrat de colocation …)

Consultation des documents en prévision de l’assemblée générale

– L’article 18-1 indiquait qu’entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaitre des comptes et la tenue de celle-ci, un certain nombre de documents sont tenus à disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l’assemblée générale.

– La loi ALUR supprime cette référence aux « modalités définies par l’assemblée générale », les modalités devant être précisées par décret en Conseil d’Etat.

Autorisation pour saisie vente du lot d’un copropriétaire débiteur : celui-ci ne vote pas

– La loi ALUR insère à l’article 19-2 de la loi n°65-557 afin de préciser que « Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

Vente d’un lot : opposition sur le prix et libération des fonds par le notaire

– L’article 20 de la loi n°65-557 est un texte important de la vente d’un lot de copropriété. Lorsque le notaire n’est pas en possession d’un certificat indiquant que le copropriétaire est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, il notifie au syndic la vente dans un délai de 15 jours. Le syndic dispose alors d’un délai de 15 jour pour former opposition au versement des fonds pour que lui soient réglées les sommes lui restant dues par prélèvement sur le prix de vente.

– En pratique, il existe parfois une situation de blocage lorsque le vendeur ne donne pas ordre au notaire de verser au syndic les sommes réclamées par son opposition.

– La loi ALUR précise que « le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic d’une opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. »

Notification pour prévenir de l’acquisition d’un lot par un copropriétaire débiteur

– Une nouvelle notification est mise à la charge du notaire traitant d’une acquisition d’un lot de copropriété. Cette notification doit être réalisée postérieurement à la réponse du droit de préemption urbain.

– Elle consiste pour le notaire à notifier au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de lerus conjoints ou partenaires de PACS.

Le syndic doit délivrer au notaire dans le mois un certificat attestant :

  • soit que les personnes susnommées ne sont pas copropriétaires de l’immeuble dans l’immeuble concerné par la mutation,
  • soit que l’une d’entre elles est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de 45 jours,

Attention : si le copropriétaire acquéreur n’est pas à jour de ses charges, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente.

Présence d’un avant contrat : les personnes susnommées dont les noms ont été notifiés par le notaire au syndic, disposent d’un délai de 30 jours à compter de cette notification pour s’acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat.

Attention : Si aucun certificat attestant du règlement des charges n’est produit à l’issue de ce délai, l’avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur.

Conseil syndical

– L’article 21 de la loi 65-557 afférent au conseil syndical est modifié pour intégrer ce dernier dans le choix du syndic de copropriété et notamment dans le processus de mise en concurrences des syndics candidats et des projets de contrats de syndic.

– Sont ajoutés à la liste des personnes ne pouvant pas être membres du conseil syndical les parents en ligne collatérale du syndic. Jusqu’à présent l’interdiction pesant sur le syndic, son conjoint, le partenaire de PACS, ainsi que les ascendants ou descendants ou les préposés du syndic.

Syndic et pouvoirs de copropriétaires

– L’article 22 de la loi n°65-557 prévoyait dans son dernier alinéa que « Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. »

Un nouvel alinéa est introduit par la loi ALUR étendant les restrictions. En effet, cet alinéa dispose que « Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l’immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d’autres copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale. »

Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation de travaux de conservation 

Obligations d’assurance

– La loi ALUR procède à l’insertion d’un article 9-1 dans la loi n°65-557 traitant d’obligations d’assurance.

  • Chaque copropriétaire à s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant.
  • Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

Fonds de travaux obligatoire

– Il est mis en place la constitution d’un fonds de travaux afin de provisionner les sommes permettant de faire face à l’issue d’une période de cinq ans de la réception des travaux aux travaux prescrits par les lois et règlements, aux travaux décidés par l’assemblée générale.

– L’alimentation de ce fonds est effectuée par une cotisation annuelle déterminée par l’assemblée générale et la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5% du budget prévisionnel.

Les sommes relatives au fonds de travaux sont placées sur un compte séparé rémunéré au nom du syndicat.

Les dispositions de l’article 19-2 visant à rendre exigible l’intégralité des sommes dues après mise en demeure demeurée infructueuse prévue en matière de provision pour le budget prévisionnel est étendu à l’alimentation du fonds de travaux.

– Le fonds n’est pas requis :

  • si le diagnostic technique global (cf.infra) a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 prochaines années,
  • si l’immeuble comporte moins de 10 lots et qu’une décision unanime pour ne pas constituer de fonds de travaux est prise par l’assemblée générale.

– Lorsque le fonds de travaux excède le montant du budget prévisionnel, le syndic est alors tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

  • la question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux,
  • la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.

Important : les sommes versées au titre de fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat. Ainsi, elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

Privilège spécial immobilier

– L’article 19-1 afférent au privilège immobilier spécial dont bénéficie le syndicat est modifié et celui-ci bénéficie au syndicat pour :

  • l’obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 (disposition préexistante),
  • les cotisations au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2,
  • les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en application du 2 du II de l’article 24,
  • les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens.

Diagnostic technique global des immeubles relevant du statut de la copropriété

– Pour assurer la mise en place du plan pluriannuel de travaux et pour assurer l’information des copropriétaires, l’assemblée générale des copropriétaires peut faire réaliser un diagnostic technique global à la majorité de l’article 24 pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.

Au regard de ce diagnostic, l’assemblée générale se prononcera sur la mise en œuvre d’un plan pluriannuel de travaux.

Les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire seront intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.

Ce diagnostic est obligatoire pour toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans.

– Ce diagnostic comporte :

  • une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble,
  • un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et règlementaires au titre de la construction et de l’habitation,
  • une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble,
  • un diagnostic de performance énergétique.

Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

Remarque : le diagnostic technique portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité est supprimé. Rappelons que ce diagnostic devait être réalisé pour toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans.

Livret A et copropriété

– Le plafond applicable aux livrets A dont sont titulaires les syndicats de copropriétaires est fixé en fonction du nombre de lots de la copropriété. (L.221-4 du CMF).

– Cette modification du plafond entrera en vigueur à compter d’une date fixée par décret et au plus tard le 1er janvier 2016.

Rémunération du syndic pour les frais mis à la charge exclusive d’un copropriétaire

– L’article 10-1 de la loi n°65-557 fixe une liste de frais, honoraires et coûts qui sont imputables au seul copropriétaire concerné (frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque, recouvrement de créance, honoraires pour établir l’état daté en prévision de la vente …)

– La loi ALUR souhaite encadrer la rémunération du syndic et décide que les honoraires et frais perçus par le syndic au titre de ces prestations ne pourront excéder un montant fixé par décret.

Décisions d’assemblées de copropriété et majorités

En matière de droit de la copropriété, les décisions sont prises par l’assemblée générale à des majorités qui diffèrent en fonction des résolutions, allant de la simple majorité des présents et représentés (article 24), jusqu’à l’unanimité des membres du syndicat.

La loi ALUR procède à des modifications et des ajouts concernant les majorités requises pour certaines décisions.

Surélévation ou construction de bâtiments pour créer de nouveaux lots à usage privatifs

– L’article 35 de la loi 65-557 prévoit les modalités à respecter pour procéder à la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif.

Avant la loi ALUR, une telle décision devait être prise à l’unanimité des membres du syndicat.

En outre la décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment existant exigeait la majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ) et l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever.

– La loi ALUR apporte des modifications. Ainsi la décision de surélever un bâtiment existant ou la construction de bâtiment peut être prise à la majorité de l’article 26 et non plus à l’unanimité.

La décision d’aliéner le droit de surélevé nécessite toujours la majorité de l’article 26 mais plus l’autorisation de tous les copropriétaires de l’étage supérieur. Il est cependant instauré un droit de priorité pour les copropriétaires de l’étage supérieur pour acquérir les lots créés.

Copropriétés en difficulté et mandataire ah hoc et administrateur provisoire

Les modalités de traitement des situations de copropriétés en difficulté, la mise en place d’un mandataire ad hoc et d’un administrateur provisoire sont modifiées par la loi ALUR.

En outre, la loi ALUR traite de la situation des copropriétés dégradées.

Bail dans le cadre d’une convention d’usufruit et copropriété

Le Code de la construction et de l’habitation encadre le bail dans le cadre d’une convention d’usufruit aux articles L.253-1 et suivants.

L’usufruit d’un logement ou d’un ensemble de logements peut être établi par convention au profit d’une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location de ce ou ces logements.

La loi ALUR traite des conséquences de ce démembrement vis-à-vis de la copropriété.

Il est procédé à l’insertion d’un article L.253-1-1 au CCH.

– Charges de copropriété

Il en résulte que la convention d’usufruit précise la répartition des dépenses de l’immeuble entre nu-propriétaire et usufruitier. L’usufruitier supporte seul, pendant la durée de la convention, le paiement des provisions du budget prévisionnel et des travaux votés en assemblée générale qui lui incombent au titre de la convention.

– Mandataire commun pour voter aux assemblées générales

Si la convention porte sur un ou plusieurs lots de copropriété, l’usufruitier est de droit le mandataire commun.

Il bénéficie d’une délégation de vote pour prendre les décisions mentionnées à l’article 24 et à l’article 25, à l’exclusion du n (travaux comportant transformation, addition ou amélioration), et au c de l’article 26 (modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles) de la loi n°65-557 et dont au titre de la convention d’usufruit, il assume seul la charge financière définitive.

Il doit obtenir mandat exprès pour les autres décisions.

– Pouvoirs

L’usufruitier peut recevoir plus de trois délégations de vote des nus-propriétaires. Lorsque la convention d’usufruit porte sur l’intégralité des lots, l’usufruitier ne bénéficie pas de délégation de votre pour prendre la décision de désignation ou de révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical.

– Répartition des charges au terme du démembrement

La convention d’usufruit précise la répartition des charges à son expiration, le sort des avances et provisions appelées pendant la durée de la convention ainsi que les régularisation de charges intervenant après l’extinction de l’usufruit.

Notons que ces clauses sont inopposables au syndicat.

– Indivision et démembrement de propriété : mandataire commun obligatoire

L’article 23 de la loi n°65-557 prévoyait en son aliéna 2 que « En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic. »

La loi ALUR met fin à cette possibilité d’absence de mandataire commun par stipulation du règlement de copropriété. En effet l’alinéa 2 de l’article 23 prend la rédaction suivante : « En cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic. »

Interdiction d’acheter un bien immobilier

– L’article 225-14 du Code pénal sanctionne « le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l’état de dépendance sont apparents ou connus de l’auteur, à des conditions de travail ou d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 150 000 euros d’amende. »

– Une peine complémentaire est intégrée à l’article 225-19 5 bis du Code pénal, texte qui prévoit la possibilité de sanctionner d’une « interdiction d’acheter pour une durée de cinq ans au plus soit à titre personnel, soit en tant qu’associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, soit sous forme de parts immobilières un bien immobilier à usage d’habitation, à d’autres fins que son occupation à titre personnel, ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement »

Cette peine complémentaire peut également être prévue en matière de mise à disposition de locaux ayant été déclarés insalubres (L.1337-4 du Code de la santé publique) ou encore en complément de la sanction pour location de chambres ou locaux dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation (L.123-3, V du Code de l’urbanisme) mais aussi suite à une condamnation pour avoir fait dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l’habitation de quelque façon que ce soit dans le but d’en faire partir les occupants lorsque ces locaux sont visés par un arrêté de péril ou le fait, de mauvaise fois, de ne pas respecter interdiction d’habiter et d’utiliser des locaux prise en application de l’article L.511-2 et l’interdiction de les louer ou mettre à disposition prévue par l’article L.511-5 (arrêté de péril).

Afin de garantir l’efficacité de ces peines complémentaires, le notaire chargé d’établir l’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement doit vérifier si l’acquéreur a fait l’objet de l’une de ces condamnation. A cette fin, il interroge le casier judiciaire national par l’intermédiaire de l’Association pour le développement du service notarial (ADSN) placée sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat (CSN) qui lui indique si l’acheteur personne physique ou l’un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur est dans la situation mentionnée ci-dessus.

Nullité des conventions

Lorsqu’il résulte de la procédure que l’acquéreur a fait l’objet d’une condamnation définitive à la peine complémentaire, alors l’acte authentique n’est pas signé et l’avant-contrat de vente signé antérieurement est réputé nue et non avenu aux torts de l’acquéreur.

Sanction de l’acquéreur

La violation par le condamné de cette peine complémentaire est sanctionnée de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende (Article 434-41 du Code pénal)

Lutte contre l’ « habitat indigne »

Division d’immeuble

L’article L.111-6-1 est légèrement modifié par l’article 91 de la loi ALUR limitant les possibilité de diviser en indiquant que pour déterminer le respect des limites de superficie et de volume, les installations et pièces communes ne doivent pas être retenues.

Il résulte de cette modification que « sont interdites : (…) qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d’habitation nés de la division n’étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux, ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L.1311-1 du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L.1334-5 du même code »

Autorisation préalable à division pour les zones d’habitat dégradé

Notons que la loi ALUR crée la possibilité d’instituer par l’établissement public de coopération intercommunale ou à défaut le conseil municipal le recours préalable à une autorisation pour créer plusieurs locaux à usage d’habitation dans les zones présentant une proportion importante d’habitat dégradé ou dans lesquelles l’habitat dégradé est susceptible de se développer. (L.111-6-1-1 du CCH)

Autorisation préalable à la mise en location

– En parallèle de l’autorisation préalable à la division évoquée ci-dessus, la loi ALUR introduit un mécanisme d’autorisation préalable à la mise en location pouvant être institué par la conseil municipal ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé.

La délibération devra délimiter pour chaque zone géographique les catégories et caractéristiques des logements soumis à cette autorisation préalable.

Un formulaire sera établi pour pouvoir demander l’autorisation. Le défaut de réponse dans un délai d’un mois à compter de la requête vaut autorisation préalable de mise en location.

– Cette autorisation préalable de mise en location doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location et devra être jointe au contrat de bail.

La mise en location sans autorisation préalable peut être sanctionnée d’une amende au plus égale à 5 000 €.

La mise en location en dépit d’une décision de rejet de la demande d’autorisation préalable notifiée, l’amende prononcée peut être au plus égale à 15 000 €.

Remarque : la mise en location de locaux à usage d’habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.

Déclaration de mise en location

– Le conseil municipal ou l’établissement public de coopération compétent en matière d’habitat peut délimiter des zones soumises à déclaration de mise en location, au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l’habitat et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

La délibération précise les catégories et caractéristiques des logements concernés par la déclaration.

Dans les 15 jours de la conclusion du contrat de bail, le bailleur devra transmettre la déclaration suivant modèle à fixer par arrêté. Notons que le dossier de diagnostic technique devra être annexé à la déclaration.

Cette déclaration devra être renouvelée à chaque mise en location. L’absence de déclaration de mise en location est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.

Attention : le bénéfice du paiement en tiers payant des APL est subordonné à la production du récépissé de la déclaration de mise en location.

L’amende pour mise en location sans respect de la déclaration de mise en location peut donner lieu à une amende au plus égale à 5 000 €.

Droit de préemption

Précision sur le droit de préemption

L’article L.211-4 du Code de l’urbanisme énonce des hypothèses où le droit de préemption urbain simple n’est pas applicable. Il s’agit notamment l’aliénation de lots de copropriété soit par un seul local à usage d’habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d’habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d’un tel local, compris dans un bâtiment au régime de la copropriété depuis dix années au moins.

Cette exonération concernait également l’aliénation d’un immeuble bâti, pendant une période de 10 ans à compter de son achèvement. La loi ALUR réduit ce délai d’exonération à 4 ans.

En outre la loi ALUR supprime l’exonération qui bénéficiait à la cession de la majorité des parts d’une société civile immobilière, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption. Le présent alinéa ne s’applique pas aux sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Attention : sur délibération motivée de la commune le droit de préemption peut être renforcé et applicable à toutes les mutations. Cette extension de la portée du droit de préemption peut être décidée par arrêté motivé du préfet.

Déclaration d’intention d’aliéner

– La purge du droit de préemption passe par la notification par le vendeur d’une déclaration d’intention d’aliéner.

– Les modalités de l’article L.213-2 du Code de l’urbanisme sont modifiées par la loi ALUR.

Droit de communication de documents et droit de visite

En cours de traitement du dossier par le titulaire du droit de préemption peut dans le délai de deux mois qui lui est offert adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents pouvant être demandés doit être fixée par décret.

Suspension du délai

Le délai de deux mois dont dispose le titulaire du droit de préemption est suspendu à compter de la réception de la demande de documents ou de la demande de visite du bien. Les conditions de la demande de visite du bien seront fixées par décret.

Ce délai reprend sa course à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption.

Information de la décision de préemption

Le titulaire du droit de préemption qui souhaite exercer ce doit droit transmettre copie de la déclaration d’intention d’aliéner au responsable départemental des services fiscaux.

Sa décision de préempter fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien. Cette décision est transmise par le notaire aux titulaires de droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage, aux personnes bénéficiaires des servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnées dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Le propriétaire doit informer les locataires, les preneurs ou les occupants de bonne foi du bien et doit les faire connaître au titulaire du droit de préemption.

Nouvelle déclaration d’intention d’aliéner

Si le propriétaire n’a pas réalisé la vente du bien dans le délai de trois ans à compter de la renonciation au droit de préemption, alors le propriétaire qui envisage à nouveau de vendre doit déposer une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner.

Remarque : bien entendu si des conditions essentielles et notamment le prix étaient modifiées dans ce délai de trois ans, une nouvelle déclaration est alors requise.

Transfert de propriété

A l’occasion d’une acquisition par utilisation du droit de préemption urbain, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique.

Règlement du prix de vente

Le prix d’acquisition est payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d’acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d’expropriation, soit la date de l’acte ou du jugement d’adjudication.

Remarque : si ce délai de 4 mois n’est pas respecté, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Préemption pour aliénation à titre gratuit

L’article 213-1-1 nouveau du Code de l’urbanisme instaure un droit de préemption sur les immeubles ou ensembles de droit sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti.

Ces transmissions à titre gratuit portant sur ces biens ne sont pas soumises au droit de préemption si elle est réalisée entre personnes ayant des liens de parenté jusqu’au sixième degré ou des liens issus d’un mariage ou d’un pacte civil de solidarité.

Lorsque ce droit de préemption sur mutation à titre gratuit est appliqué la déclaration d’intention d’aliéner ne mentionne pas de prix. Si le titulaire du droit de préemption souhaite exercer ce droit, il indiquera l’estimation du bien donnée par les services fiscaux.

Urbanisme

– Le titre IV de la loi a pour but d’orienter les documents de planification et d’urbanisme vers la densification urbaine, dans le but de limiter l’étalement urbain.

Scot

– Le schéma de cohérence territoriale (SCoT) est élaboré à l’échelle réputée pertinente pour intégrer les diverses politiques publiques d’urbanisme, de transports, d’habitat ou de protection de l’environnement. Les plans locaux d’urbanisme et les cartes communales doivent être compatibles avec le SCoT, ce qui simplifie la hiérarchie des normes.
Ce principe a déjà été posé par l’article L.111-1-1 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement.

– L’article 129 de la loi clarifie la hiérarchie des normes en urbanisme et conforte le SCoT intégrateur en modifiant l’article L.111-1-1 du Code de l’urbanisme.
Le délai de prise en compte du SCoT par le PLU ou la carte communale est réduit. En effet, si ces documents sont approuvés après l’approbation d’un SCoT, ils doivent, si nécessaire, être rendus compatibles dans un délai qui reste de 3 ans.

– L’article renforce également le principe de l’urbanisation limitée en l’absence de SCoT. À cette fin, il modifie l’article L.122-2 et crée l’article L.122-2-1 du Code de l’urbanisme afin de clarifier et de renforcer le principe de l’urbanisation limitée qui restreint la possibilité, d’une part, pour les communes non couvertes par un SCoT de modifier ou de réviser leur document d’urbanisme pour ouvrir de nouvelles zones à l’urbanisation, et, d’autre part, de délivrer des autorisations d’exploitation commerciale et cinématographique dans ces communes. Afin de lever les ambiguïtés actuelles, l’article clarifie la rédaction sur la manière de calculer la règle dite « des 15 kilomètres » codifiée à l’article L.122-2, IV.
L’article L.122-2 du Code de l’urbanisme prévoit une application du dispositif aux autorisations d’exploitation commerciale dans toutes les communes dotées d’un document d’urbanisme et préciserait que la demande d’autorisation incombe au demandeur de l’autorisation d’exploitation commerciale afin de clarifier un vide juridique existant.

– Il est créé un article L.122-2-1 dans le Code de l’urbanisme qui durcit les possibilités de dérogation et unifie les motifs les justifiant que ce soit pour l’évolution des documents d’urbanisme ou les autorisations d’exploitation commerciale.
Enfin, l’article L.122-2-1 crée, pour les porteurs de projets concernés par ces dérogations, une obligation d’organiser la remise en état du terrain.
Un décret à paraître précisera la définition du périmètre d’un SCOT.

L’article 131 de la loi prévoit que les collectivités « peuvent s’engager dans une démarche « inter-SCOT » afin d’assurer la cohérence des projets » stratégiques d’aménagement et de développement équilibré

L’article 132 de la loi modifie l’article L.121-1 du Code de l’urbanisme afin notamment de rendre obligatoire dans les documents d’urbanisme la prise en compte de l’ensemble des modes d’habitat installés de façon permanente sur le territoire de la commune et d’ajouter l’objectif de prise en compte des besoins en matière de mobilité par les SCoT, les PLU et les cartes communales.
L’article comporte également des dispositions relatives à l’installation des résidences mobiles ou démontables. Les dispositions de l’article L.444-1 du Code de l’urbanisme sont modifiées. Il n’est ainsi plus fait référence aux caravanes mais aux résidences mobiles qui constituent l’habitat traditionnel des gens du voyage.
Il est par ailleurs précisé que l’aménagement de terrains pour permettre l’installation de ces résidences mobiles ou de résidences démontables qui constituent l’habitat permanent de leurs utilisateurs (les yourtes par exemple), peut être autorisé dans des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées délimités par le règlement du PLU.

L’article 134 de la loi modifie l’article L.422-1 du Code de l’urbanisme afin que les communes couvertes par des cartes communales deviennent compétentes en matière de délivrance d’autorisation du droit des sols.
Cette compétence est automatique pour les communes se dotant de cartes communales après l’entrée en vigueur de la présente loi.
Dans les communes dotées d’une carte communale approuvée avant l’entrée en vigueur de la présente loi, le maire deviendrait compétent au nom de la commune à compter du 1er janvier 2017 si elles n’avaient pas pris la compétence de délivrance des autorisations d’urbanisme avant cette date.
Il prévoit également à l’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme que «  La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. »

L’article 135 de la loi vise à faire évoluer les plans d’occupation des sols (POS) qui n’ont pas comme les PLU d’obligation formelle de mettre en œuvre les politiques initiées par la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite « loi SRU ») et complétées par la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement (loi ENE), en particulier en matière de préservation et de remise en bon état des continuités écologiques, de prise en compte du changement climatique ou de production d’énergie faisant appel à des ressources renouvelables.
L’article 135 l’article L.123-19 du Code de l’urbanisme afin de rendre caducs les POS s’ils n’ont pas été révisés et mis en forme de PLU avant le 31 décembre 2014. Dans le cas contraire, les règles générales d’urbanisme s’appliqueraient sur le territoire communal sans retour au document d’urbanisme antérieur contrairement à la règle habituellement applicable en matière d’annulation contentieuse. Les communes concernées conserveraient toutefois la compétence de délivrance des autorisations d’urbanisme.
Toutefois lorsqu’une procédure de révision du plan d’occupation des sols serait engagée avant le 31 décembre 2015, cette procédure pourrait être menée à terme sous réserve d’être achevée au plus tard trois ans à compter de la publication de cette loi. Les dispositions du plan d’occupation des sols resteraient en vigueur jusqu’à l’approbation du plan local d’urbanisme et au plus tard jusqu’à l’expiration de ce délai de trois ans.

L’article 136 de la loi modifie les articles L.5214-16, L.5214-23-1 et L.5216-5 du Code général des collectivités territoriales. Désormais, les communautés d’agglomération et les communautés de communes sont de plein droit compétentes en matière de carte communale et en matière de plan local d’urbanisme ou de document d’urbanisme en tenant lieu.
Toutefois, des dispositions transitoires sont prévues :

  • les communautés de communes et les communautés d’agglomérations existantes à la date de publication de la loi, qui ne seraient pas actuellement compétentes en matière de plan local d’urbanisme, le deviendraient de plein droit à compter du premier jour du sixième mois suivant la date de publication de la loi ;
  • les communes membres de ces communautés ayant engagé, avant l’entrée en vigueur de la loi, une procédure d’élaboration ou d’évolution de leur plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale peuvent continuer à exercer leur compétence jusqu’à l’achèvement de cette procédure. Cette faculté serait encadrée ;
  • la couverture par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’intégralité du territoire de communauté de communes ou de la communauté d’agglomération intervient au plus tard à l’occasion de la révision d’un des plans locaux d’urbanisme applicables dans son périmètre.

L’article 137 de la loi procède à une remise à plat complète de l’évaluation de l’ensemble des plans locaux d’urbanisme. L’obligation de réaliser tous les six ans un bilan des dispositions du PLU au regard de l’article L.121-1 du Code de l’urbanisme et, le cas échéant, des objectifs fixés le code de la construction et de l’habitat et le code des transports, est posé. Tous les neuf ans, l’EPCI ou la commune est tenu de se prononcer sur l’opportunité de réviser le plan local d’urbanisme.

Par ailleurs, l’article 64 introduirait, pour tous les PLU, la faculté pour le juge de prononcer un sursis à statuer permettant à l’établissement public de coopération intercommunale de régulariser dans un délai déterminé, l’illégalité identifiée qu’elle soit de forme, de procédure ou de fond. Cette possibilité ne serait ouverte que dans le cas où l’illégalité de fond pourrait être régularisée par une modification ou une modification simplifiée du PLU.

Drive et stationnement

L’article 129 de la loi prévoit un durcissement des règles prévues à l’article L.111-6 en matière d’emprise au sol des aires de stationnement annexes d’un commerce.
Les « drive » échappaient jusqu’alors à toute législation en matière commerciale : considérées comme espace de stockage, ces surfaces de vente sont exemptées de demande d’autorisation commerciale lorsque la vente a lieu juridiquement chez le client (commande via Internet).
La loi modifie les articles L.752-1 et suivants du Code de l’urbanisme afin de soumettre les points de retrait automobile à cette législation.

Zones à urbaniser

L’article 139 de la loi modifie l’article L.123-1-6 du Code de l’urbanisme afin que les zones à urbaniser n’ayant pas fait l’objet d’une ouverture à l’urbanisation dans un délai de neuf ans après leur création soient regardées comme des zones naturelles pour l’application de l’article L.123-13 et fassent donc l’objet d’une révision lors de leur ouverture à l’urbanisation. Ce délai de neuf ans serait calculé à partir de la date d’approbation du plan local d’urbanisme ou, s’il a fait l’objet d’une ou plusieurs révisions, de la date d’approbation de la dernière révision. Dans les autres cas, l’article L.123-13-1 prévoirait que la modification du PLU pour ouvrir une zone 2 AU à l’urbanisation serait subordonnée à la prise d’une délibération motivée démontrant la nécessité de cette ouverture au regard des capacités d’accueil des zones déjà ouvertes à l’urbanisation.
Toutefois, une zone à urbaniser qui n’aurait pas été ouverte à l’urbanisation ne basculera pas en zone naturelle lorsqu’elle aura fait l’objet d’acquisitions significatives de la part de la commune ou de l’EPCI compétent, que ces acquisitions aient été réalisées directement ou par l’intermédiaire d’un opérateur foncier. L’entrée en application de cette disposition est différée au 1er juillet 2015.

L’article L.111-1-2, introduit par la loi de décentralisation de 1983, pose le principe de l’inconstructibilité dans les communes qui ne sont pas dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’une carte communale à l’exception des parties déjà urbanisées, en prévoyant toutefois certaines dérogations limitativement énumérées. L’une de ces dérogations (le 4° de l’article L.111-1-2) prévoit la possibilité d’autoriser des constructions par délibération de la commune, notamment en cas de risque de diminution de la population. La commune, si elle le souhaite, peut alors autoriser les constructions et installations hors des parties urbanisées.

Suppression des COS et de la superficie minimale des terrains constructibles

– Le PLU pouvait édicter une règle de densité particulière, constituée par le Coefficient d’occupation du sol (COS). Il existe également d’autres contraintes à une densification excessive comme les règles d’emprise, de hauteur et d’implantation.

– L’article 158 de la loi supprime la possibilité de fixer un COS dans le PLU.

– Les COS ne sont donc plus opposables aux demandes de permis et de déclarations préalables.
Toutefois, il est prévu que les conventions de transfert de COS conclues avant la date d’entrée en vigueur de la loi ne seront pas remises en cause lorsqu’elles accompagnent des demandes d’autorisations d’urbanisme déposées après cette date.

– La fixation, par le règlement du PLU, d’une superficie minimale des terrains constructibles est également supprimée.

– Enfin, pour contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville, il est désormais possible pour le règlement du PLU, d’imposer aux constructions neuves, rénovées ou réhabilitées, une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables (surfaces en pleine terre, toitures et terrasses végétalisées, etc.). Ce ratio est appelé  » coefficient de végétalisation ou coefficient de biotope « .

Lotissement et mobilisation des terrains

La loi ALUR contient des dispositions dont l’objectif est d’écarter immédiatement ou rapidement les dispositions régissant les lotissements et ayant pour objet de réduire ou interdire le droit de construire ou d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble.

L’article 159 de la loi comporte diverses dispositions relatives aux lotissements.
La majorité qualifiée requise pour que les colotis donnent leur accord sur une modification des documents du lotissement ou sur une subdivision de lot est réduite. Elle est abaissée à la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie du lotissement ou aux deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie.
De plus, les dispositions de l’article L.442-10 du Code de l’urbanisme sont complétées pour prévoir explicitement que les clauses de nature réglementaire des cahiers des charges non approuvés peuvent être modifiées sur accord de la majorité qualifiée des colotis.
Les dispositions issues des modifications des articles L.442-10 et L. 442-11 du Code de l’urbanisme s’appliquent à tous les règlements de lotissement et à tous les cahiers des charges de lotissement, dès l’entrée en vigueur de la loi.

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