SCPI : Est-ce fiscalement si intéressant?

En 2015, vous avez été nombreux à penser aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) qui semblent présenter une bonne alternative d’investissement dans l’immobilier. Solution parfois judicieuse qui semble promettre de minorer nettement sa facture fiscal. Comme l’explique Michaël Mahiddini, il s’agit ici non plus de posséder en propre un bien immobilier mais d’investir dans des parts d’immeubles commerciaux par l’intermédiaire d’une société de gestion.

Mais ces SCPI sont-elles toujours si avantageuses que les professionnels le prétendent? Michaël Mahiddini apporte les éléments de réponse nécessaires pour vous aider à faire votre choix.

michaël mahiddini

  • Les avantages de la SCPI : Un investissement accessibles à tous les épargnants.

L’investissement dans de l’immobilier locatif en direct vous paraît trop coûteux ? La SCPI fiscale, peut être un choix judicieux, nous explique Michaël Mahiddini. En effet les SCPI présentent les mêmes avantages que la détention en direct. Ce type de placement dans la pierre-papier est parfois judicieux à réaliser, précise Michaël Mahiddini, surtout en fin d’année pour minorer, voire gommer ses impôts. Cette acquisition est d’ailleurs plus rapide à effectuer que la vente d’un bien physique, puisque l’on zappe la « case » notaire. De plus, sa fiscalité est quasi instantanée.  Ainsi tout achat de parts effectué avant le 31 décembre 2015 aura des effets minorants sur l’impôt sur le revenu 2015 payable en 2016.

Comme le souligne Michaël Mahiddini, la société civile de placement immobilier (SCPI) dotée d’un portefeuille d’immeubles d’habitations, s’achète sous forme de parts et est gérée intégralement par une société de gestion. Cette dernière se charge de piloter à la fois les investissements à la recherche des locataires en passant par l’encaissement des loyers et le paiement des charges (taxes, travaux, etc.). Il y a actuellement sur le marché quatre SCPI Pinel et trois en Malraux. Le ticket d’entrée est accessible avec une souscription allant de 1500 à 10000 €, soit des montants très inférieurs au prix du plus petit studio et accessibles à un très grand nombre d’épargnants.

Par conséquent, avec ce genre d’investissement dans la pierre-papier, précise Michaël Mahiddini, l’épargnant n’a aucun souci de gestion locative, contrairement à la détention en direct d’un bien. De plus, avec plusieurs centaines de logements en portefeuille, le gérant se préserve un minimum du risque de vacance.

michaël mahiddini

  • Les SCPI, la solution la plus judicieuse?

D’après Michaël Mahiddini, si les SCPI rencontrent un tel succès, ce n’est pas tant parce qu’elles ont réalisé des performances exceptionnelles (le rendement des SCPI fiscales oscille entre 2 et 3% par an), mais parce qu’elles offrent des rendements stables dans un paysage où les autres placements ont vu leurs rendements diminuer de manière drastique ou même subir une forte volatilité.

Or, précise Michaël Mahiddini, même s’il ne s’agit pas d’un bien physique, la durée de détention minimale des parts de SCPI est calquée sur celle du dispositif, et est même supérieure. Il faut souvent compter entre dix et douze ans pour laisser le temps à la société de gestion de « liquider » tous les logements de la SCPI, c’est-à-dire les revendre en bloc ou au détail. Comme ceux de l’immobilier en direct, précise Michaël Mahiddini, les revenus issus de la pierre-papier sont taxés sur la base des revenus fonciers.

Comme dans la vente de bien en direct, nombre de propriétaires de SCPI se sont retrouvés à vouloir vendre leurs parts de SCPI sans trouver d’acheteur sur le marché secondaire? Attention donc à la liquidité qui dépend avant tout de la conjoncture et de la hausse des taux interbancaires, explique Michaël Mahiddini.

Par ailleurs, il est important de noter que le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur du placement évolue dans le temps, en relation étroite avec l’Etat de la conjoncture immobilière. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

michaël mahiddini

Aussi, dans un contexte économique moins favorable, explique Michaël Mahiddini, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

Cette baisse peut être toutefois contenue par l’effet de la mutualisation des risques et de la gestion immobilière active qui permet d’en contenir l’impact sur le rendement.

Par ailleurs, la diminution des revenus peut susciter un mouvement de baisse du prix des parts sur le marché secondaire, de manière à assurer un rendement prévisionnel suffisamment attractif pour les acquéreurs. Cette diminution peut créer une opportunité d’achat pour de nouveaux souscripteurs de parts, mais attention à la valorisation des parts.

Michaël Mahiddini explique que tant que les parts ne sont pas vendues, toute moins-value constatée n’est que latente et n’occasionne aucune perte réelle. Ainsi, poursuit Michaël Mahiddini, il semble plus judicieux d’utiliser la détention de parts de SCPI sur le long terme, notamment dans l’optique du financement de la retraite : il existe en effet une part des épargnants qui conserveront leurs parts sans jamais les revendre. Dans ce cas, l’éventualité d’une moins-value latente à un moment donné n’a donc qu’une importance relative.

Enfin, Michaël Mahiddini précise que l’imposition sur la plus-value est la même que pour la détention d’un bien locatif. L’exonération de plus-value intervient au-delà de vingt-deux ans sur l’impôt sur le revenu et de trente ans pour ne plus avoir à payer les prélèvements sociaux de 15,5%. Ainsi, explique Michaël Mahiddini, acheter à crédit des parts de ce type de SCPI permet de calibrer précisément son investissement en fonction de ses besoins et d’optimiser sa fiscalité.

Par conséquent, résume Michaël Mahiddini, l’accès aux SCPI est très simple et accessible, mais il faut tenir compte d’une probable difficulté à la revendre en période difficile, qui, peut se faire au prix de sacrifice en terme de valorisation. Vous pouvez vous sentir rassurer pendant plusieurs années et regretter cet investissement au moment de la revente… contrairement à l’immobilier en direct.

michaël mahiddini

MAHIDDINI Michael.

copyright Michael MAHIDDINI ©

Michael MAHIDDINI – APA ASSURANCES – 9, rue Berteaux Dumas – 92200 Neuilly-sur-Seine 01 48 45 09 49

Michael MAHIDDINI – SERENIUM FINANCES – 9, rue Berteaux Dumas – 92200 Neuilly-sur-Seine 01 48 45 09 49

Michael MAHIDDINI – ENAM INVEST – 9, rue Berteaux Dumas – 92200 Neuilly-sur-Seine 01 48 45 09 49