IMMOBILIER : Pourquoi louer plutôt qu’acheter?

Pourquoi louer plutôt qu’acheter ?

 

Devenir propriétaire, acheter un bien immobilier, un rêve pour beaucoup de français à l’heure où l’avenir de chacun devient une priorité au sein de chaque foyer. Etre propriétaire de sa résidence principale est un objectif pour grand nombre d’entre vous. Pour ce faire, l’entourage, les professionnels du secteur et même le gouvernement nous y incitent grâce à de multiples réformes prévues pour 2016. Mais ne s’agit-il pas là d’un dogme? En effet, il semblerait que louer plutôt qu’acheter semble être devenue aujourd’hui la meilleure option. Michaël Mahiddini nous explique pourquoi.

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  • De moins en moins de Français sont intéressés par l’achat immobilier.

Selon un sondage Ipsos pour Nexity réalisé en septembre 2015, les intentions des Français concernant l’achat d’un bien immobilier sont en légère baisse. En effet, 12 % des Français envisagent d’acheter au cours de 12 prochains mois contre 13 % en 2014. Un chiffre plutôt surprenant dans un contexte où une nette amélioration du marché de l’immobilier se fait sentir.

Poussés par les professionnels du secteur et le gouvernement grâce à de nombreux décrets signés fin 2015, et en considérant un attrait indéniable du Pays pour la construction, l’habitat et l’aménagement immobilier, les français semblent tout de même être de moins en moins nombreux à vouloir se lancer dans l’achat immobilier. Pourquoi?

D’après Michaël Mahiddini, c’est avant tout, pour nombre de locataires, une question d’argent. En effet, malgré la baisse des prix et des taux de crédit sur lesquels les agences immobilières et les banques ne cessent de communiquer, l’accès à la propriété n’est toujours pas à la portée de tous.

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Michaël Mahiddini met en exergue une enquête menée par le site Meilleuresagents.com en septembre 2015 qui fait état de la part non négligeable sur les revenus mensuels, consacrée à l’achat immobilier. Ainsi, dans 14 villes sur 30 analysées, cette part dépassait les 33 % soit a priori la limite du seuil au-delà duquel les banques n’accordent plus le prêt. A titre d’exemple, cette part explose pour Paris, où elle grimpe à 79 %. Les locataires eux, ne franchiraient cette limite que dans 7 villes sur 30.

Michaël Mahiddini souligne aussi que cette étude ne tient compte que du prix d’acquisition. Si on devait y ajouter les frais annexes comme les frais de notaires, les charges de copropriété, les travaux de rénovation, la taxe foncière, le sondage montrerait davantage encore ce déséquilibre entre la part consacrée à l’achat ou celle consacrée à la location sur un salaire mensuel. Qu’il s’agisse de Paris, mais aussi de Nice, Bordeaux, Aix-en-Provence, Montpellier, Lyon, Toulouse, Lille, Toulon, Nantes, Villeurbanne, Marseille, Rennes, et Strasbourg, beaucoup de Français se serrent la ceinture pour pouvoir rembourser leur prêt immobilier.

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Dans le cas où vous n’habiteriez pas une de ces villes où l’achat devient presque impossible, et/ou que votre situation financière vous le permette, êtes-vous bien certain que l’achat reste la meilleure option? Car, comme le rappelle Michaël Mahiddini, les frais connexes tels que les frais de notaire, d’agence, charges, etc… pèseront de façon inéluctable sur vos finances pendant un long moment.

En effet, pour tout achat d’un bien immobilier, le futur propriétaire doit se poser la question du temps qu’il faudra où il devra conserver son bien pour que ces frais soient absorbés. Voire même faire une plus-value. Cela dépendra bien évidemment, dans un premier temps, de la qualité du bien et de la situation du propriétaire, explique Michaël Mahiddini. Selon une simulation publiée par le site de courtiers en crédits Meilleurstaux.com en septembre 2015 et effectuée sur 37 villes françaises, l’achat d’un 70m² serait rentabilisé entre 1 et 16 ans, et cette durée pourrait s’allonger jusqu’à 4 fois plus pour une petite surface. En effet, il faut compter 17 ans en moyenne pour un 30 m² contre 4 ans en moyenne pour le 70 m². Il est donc important de noter ici, rappelle Michaël Mahiddini, que contrairement au dogme qui pousse à faire le plus tôt possible un achat – même s’il s’agit d’une petite surface -, ce dernier ne doit pas forcément être considéré comme la meilleure option possible.

  • Incertitude, insécurité, et peur de l’engagement : quand l’évolution des moeurs et l’ambiance générale impacte le marché.

Michaël Mahiddini insiste. Les frais liés à l’achat ont toujours été beaucoup plus lourds que ceux liés à la location. En effet, il faut prendre en compte l’évolution future des prix qui, aujourd’hui, est devenue tout à fait incertaine. Nos parents, grands-parents et arrière grands-parents achetaient souvent dans l’espoir de faire une belle plus-value, mais nous devons être objectifs, aujourd’hui, la plupart des acheteurs n’y comptent plus. En effet, explique Michaël Mahiddini, les prix, malgré une légère baisse ont atteint des niveaux inaccessibles pour la majorité des Français. Aussi, les facteurs qui soutiennent leur pouvoir d’achat (pour la minorité restante qui pourrait se lancer dans l’achat de ces biens), les taux bas et les aides de l’Etat sont fragiles et ne dureront qu’un temps. En effet, souligne Michaël Mahiddini, même si ce début 2016 annonce un élargissement du prêt à taux zéro dans l’ancien, la majoration de la taxe foncière sur les terrains constructibles, la taxation des logements vacants, l’encadrement des loyers etc.. montrent bien que l’Etat cherche à accroître les recettes et réduire les dépenses.

Michaël Mahiddini rappelle que les faits de société, l’ambiance générale et les changements de moeurs ont un impact indiscutable sur l’économie, la finance et le marché.

En effet, alors qu’autrefois le nombre d’années n’inquiétaient pas nos grands et arrière grands-parents, ça n’est, indéniablement, plus d’actualité.

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D’une part, nous explique Michaël Mahiddini, les prix ne permettent plus forcément d’acheter d’emblée le bien de toute une vie. Les acheteurs ne prennent souvent pas plus grands que ce dont il ont besoin au moment de l’achat.

D’autre part, lorsque, dans de rares cas, les Français ont la possibilité d’acheter le logement au sein duquel ils comptent y passer leur vie, ils flanchent devant toutes les incertitudes qui apparaissent : en effet, entre séparation, recomposition des familles, mutation professionnelle, nombres d’enfants…

Qui, de nos jours, pourrait avoir la certitude de pouvoir vivre au même endroit toute une vie ?

Pour certains, la solution serait simple : mettre le bien en location en attendant de pouvoir profiter de meilleurs taux sur le marché et pouvoir vendre en faisant une plus-value.

Mais, selon Michaël Mahiddini, cette solution n’est aujourd’hui plus envisageable. En effet, entre la fiscalité toujours plus lourde, la baisse des loyers et les difficultés à se séparer d’un locataire indélicat, la solution est aujourd’hui loin d’être idéale.

Par ailleurs, précise Michaël Mahiddini, les propriétaires devront, dans les années à venir, penser à la rénovation énergétique de leur logement.

Même si le coût peut fortement varier selon l’ancienneté du bâtiment, les travaux déjà effectués et le type de bien, il reste qu’il ne s’agira pas là d’une dépense négligeable.

A titre d’exemple, nous explique Michaël Mahiddini, une copropriété de plus de 50 lots avec de nombreux travaux à prévoir et disposant d’un système de chauffage collectif devra en premier lieu réaliser un audit spécifique avant la fin de l’année 2016.

A l’issue de l’audit, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire (non transformée) dépasse les 330 kWh par m² et par an – soient tous ceux qui affichent une classe énergétique F ou G – devront avoir été rénovés d’ici 2025.

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