MAHIDDINI Michael – ISF : il faut en finir avec les redressements punitifs en matière immobilière.

ISF :il faut en finir avec les redressements punitifs en matière immobilière.

Non seulement l’ISF est un impôt nocif, mais les redressements fiscaux, auxquels il conduit, s’appuient sur des outils d’évaluation surévaluant systématiquement le patrimoine immobilier.

Il est temps que Bercy se dote d’instruments fiables pour rétablir la justice.

La France est l’un des très rares pays au monde à imposer annuellement, dans le cadre de l’ISF, les plus-values latentes, tout en continuant, d’ailleurs, d’imposer ces plus-values au moment de leur réalisation.

Compte tenu de la volatilité de ces plus-values, on pourrait penser que la Direction générale des finances publiques s’entoure du maximum de précautions pour rendre crédibles et justes les évaluations qu’elle oppose au contribuable dans le cadre des opérations de redressement.

Il n’en est malheureusement rien. Ayant travaillé sur l’épargne des ménages et sur l’économie patrimoniale depuis plusieurs décennies, j’ai eu récemment à examiner une dizaine de cas de redressements de la valeur de logements, tant maisons individuelles qu’appartements.

C’est, on le sait, une classe d’actifs qui représente une bonne partie de la base de l’ISF.

Il est attristant de constater que les procédures de redressement utilisées par l’administration fiscale, en ce qui la concerne, ne respectent pas les règles les plus élémentaires de réalisme, voire d’honnêteté.

Il faut d’abord savoir que les valorisations opposées au contribuable dans ces procédures ne sont pas, comme il devrait être, les prix « nets vendeurs », mais les prix apparaissant dans les actes, soit le plus souvent des prix comprenant la commission d’agence.

On hésite ici entre incompétence et friponnerie.

Voilà déjà en tout cas une majoration indue de la valeur du bien de quelque 5 %, qui représente une proportion beaucoup plus élevée du rappel d’impôt car celui-ci est calculé par différence.

La méthode suivie ensuite par les services fiscaux ne s’embarrasse pas de scrupules scientifiques.

Qui veut la fin, veut les moyens : pour accroître le plus possible l’« insuffisance fiscale » de la déclaration faite par le contribuable, on choisira donc, pour un logement et une année donnés, les trois transactions au prix au mètre carré le plus élevé portant sur des biens présentés comme comparables à celui qui fait l’objet du redressement.

En matière pénale, ce serait ainsi l’attitude d’un juge d’instruction qui instruirait à charge et non à décharge.

Donc, pas question de l’échantillon « représentatif » cher au statisticien.

La procédure employée est finalement proche de ce que les artilleurs appellent le « coup au but » : on produit ainsi une référence supposée décisive, qui conduit à un redressement aussi important que possible, quitte ensuite, le coup au but n’ayant en réalité pas été convaincant, à accepter en cours de négociation de diviser la première « insuffisance fiscale » retenue par un facteur conséquent.

Les rapprochements entre biens opérés par l’administration fiscale sont, en effet, des plus rustiques, ne faisant intervenir, en dehors du prix de la transaction, que quatre variables : la localisation, l’année de construction, l’étage et la surface habitable. Encore les comparaisons sensées servir de preuves font-elles souvent apparaître des différences importantes dans ces quatre dimensions.

L’arrogance de la forme (« le prix de votre bien ne saurait être inférieur à… ») vient alors au secours de la faiblesse de l’argumentation.

Pourtant, il existe actuellement, en France, des sites d’évaluation de biens immobiliers faisant appel à des procédures beaucoup plus satisfaisantes.

Celles-ci sont évidemment fondées sur un plus grand nombre de variables, jusqu’à une vingtaine.

Parmi les variables importantes ignorées des services fiscaux : le nombre de pièces, celui des salles de bain, l’état des peintures et de l’électricité, la différence entre un rez-de-chaussée et un rez-de-jardin, la surface de l’éventuel jardin, l’orientation de la pièce de séjour, le nombre de places de parking.

L’hétérogénéité des biens ayant été ainsi très sous-estimée par les services administratifs, on comprend l’importance des ajustements de leurs premières évaluations qu’ils finissent souvent par accepter.

Ces négociations entre administration et contribuables ressemblent à s’y méprendre à celles qui étaient, jadis, pratiquées entre vendeurs et acheteurs au fond des médinas.

Les inspecteurs ne sont évidemment pas en cause : ils font ce que leur dit de faire un Etat nécessiteux.

Simplement, on peut se demander si une telle pratique est bien digne de la République.

Comment une administration qui dispose de nombreux talents, notamment à la direction générale du Trésor, peut-elle se montrer si roublarde et si rétrograde, à l’heure du numérique, dans un domaine qui contribue à l’actuel ras-le-bol fiscal ?

En matière de redressement, tant que dure cet impôt nocif, il faut donc abandonner la méthode très contestable que nous venons de décrire et demander aux deux ministres concernés de doter leur administration d’un instrument fiable.

Il s’agit pour eux de passer commande aux équipes compétentes d’un modèle robuste d’évaluation des logements faisant appel à des techniques maintenant éprouvées.

Ce modèle produira des évaluations crédibles, fournissant enfin à l’administration et aux contribuables une base solide d’entrée en négociation.

André Babeau.

Professeur émérite à Paris-Dauphine.