Réduction d’impôt – investissement locatif « Dispositif PINEL » venant se substituer au « Dispositif DUFLOT »

La loi de finances pour 2015, en son article 5, a aménagé la réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire prévu à l’article 199 novovicies du CGI avec la mise en place d’un nouveau dispositif dit « Dispositif PINEL » venant se substituer au « Dispositif DUFLOT » existant.

Ce dispositif concerne les investissements réalisés entre  le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

Il reprend de nombreuses caractéristiques du « Duflot » avec néanmoins plusieurs différences notables telles que la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant, ou encore la durée d’engagement fixée sur option du contribuable à 6 ou 9 ans, avec prorogation possible d’une ou deux périodes triennales, permettant au maximum un engagement de 12 ans.

Les dispositions du BOFIP mis à jour le 30 juillet 2013 concernant le DUFLOT restent en majeure partie applicables, sous réserve d’éventuels commentaires de l’administration fiscale.
BOI-IR-RICI-360-20

Texte intégral de la loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 publiée au Journal Officiel le 30 décembre 2014.

Vous pouvez retrouver nos documents pratiques relatifs au dispositif « Pinel » dans les fiches Formation :

DOCUMENTS PRATIQUES : DÉFISCALISATION (IR)

CONTRIBUABLES CONCERNÉS – TERRITORIALITÉ

Le BOFIP mis à jour au 30 juillet 2013  (BOI-IR-RICI-360-10) renvoie  au BOI-IR-RICI-230-10-10relatif à la Loi Scellier.

  • La résidence fiscale

«Le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt doit, en tout état de cause, être domicilié fiscalement en France au sens de l’article 4 B du CGI. Il s’agit, conformément aux dispositions de l’article 4 A du CGI, des contribuables qui sont soumis en France à l’impôt sur le revenu sur l’ensemble de leur revenus, qu’il s’agisse de revenus de source française ou étrangère. Dans la généralité des cas, il s’agit de personnes résidant en France métropolitaine ou dans les départements d’outre-mer de Guadeloupe, Guyane, Martinique ou Réunion.

Cela étant, et en considération, d’une part, du fait que les Français résidant à Monaco sont, en application du 1 de l’article 7 de la convention fiscale franco-monégasque du 18 mai 1963, assujettis à l’impôt sur le revenu dans les mêmes conditions que s’ils résidaient en France, d’autre part, de la finalité de la réduction d’impôt, soit l’incitation à l’investissement immobilier locatif sur le territoire national, il est admis que ces personnes puissent bénéficier de l’avantage fiscal.

Les personnes qui sont fiscalement domiciliées en France au sens du 2 de l’article 4 B du code précité, c’est-à-dire les agents de l’État qui exercent leurs fonctions ou sont chargés de mission dans un pays étranger et qui ne sont pas soumis dans ce pays à un impôt personnel sur l’ensemble des revenus, peuvent également bénéficier de la réduction d’impôt.

Par ailleurs, les contribuables non résidents (dits « non-résidents Schumacker »), assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France au sens de la jurisprudence de la CJUE (arrêt du 14 février 1995, affaire C-279/93, Schumacker), peuvent également bénéficier de la réduction d’impôt (sur ce point, voir BOI-IR-DOMIC-10-20-10 ).

En revanche, les personnes fiscalement domiciliées hors de France qui, en application du deuxième alinéa de l’article 4 A du même code, sont passibles de l’impôt sur le revenu à raison de leurs seuls revenus de source française, ne peuvent pas bénéficier de l’avantage fiscal. Il en est notamment ainsi des contribuables qui ont leur domicile fiscal en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna, dans les Terres australes et antarctiques françaises, à Mayotte, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Saint- Martin, à Saint-Barthélemy et en Nouvelle-Calédonie.».

  • Le cas du transfert de domicile pendant la période d’engagement

La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d’impôt, transfère son domicile fiscal hors de France au cours de la période de l’engagement de location (initiale ou prorogée) n’est pas de nature à entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal obtenu jusqu’à la date de ce transfert.

L’administration fiscale précise que pendant les périodes d’imposition au cours desquelles le contribuable n’est plus considéré comme fiscalement domicilié en France au sens de l’article 4 B du Code général des impôts, la réduction (ou son complément éventuel) ne peut plus être imputée et ne peut faire l’objet d’aucune imputation ultérieure.

Ainsi, si le contribuable rétablit son domicile fiscal en France après la période d’engagement de location (initiale ou prorogée), l’impôt sur le revenu dû au titre des années postérieures à cet engagement ne peut pas être diminué des fractions de réduction d’impôt non imputées (ou de la réduction d’impôt complémentaire).

Toutefois, lorsque le contribuable rétablit son domicile fiscal en France pendant la période d’engagement de location (initiale ou prorogée), la réduction d’impôt s’impute à hauteur d’1/6ème ou d’1/9ème de son montant selon la durée de l’engagement initial,  ou à hauteur de 2 % ou 1 % de son montant en cas de réduction d’impôt complémentaire, sur l’impôt dû au titre des années d’imputation restant à courir à la date du rétablissement du domicile fiscal en France.

INVESTISSEMENTS CONCERNÉS : PRINCIPE ET TEMPÉRAMENTS – MODE DE DÉTENTION

Les investissements éligibles sont identiques à ceux qui étaient éligibles au dispositif Duflot repris au BOI-IR-RICI-360-10-10 sous réserve d’éventuels commentaires de l’administration fiscale.

  • Investissements éligibles au dispositifIls sont mentionnés au BOI-IR-RICI-360-10-20, § 10 (in fine) qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-10-20 au I § 10 à 40
    • Principe : acquisition à titre onéreuxLe dispositif ne s’applique qu’aux acquisitions à titre onéreux, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, de locaux à usage de logement (CCH. art. R 111-1 à R 111-17), donnés en location dans certaines conditions (voir infra).

      Les logements financés au moyen d’un prêt locatif social (PLS) sont exclus du dispositif.
      BOI-IR-RICI-360-30-20, § 130

      Monuments historiques et assimilés : « Conformément aux dispositions du dernier alinéa du D du I de l’article 199 novovicies du CGI, la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif intermédiaire «Pinel» ne s’applique pas aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI.

      Par mesure de tempérament, il est cependant admis que les propriétaires d’immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, puissent bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel », sous réserve que le bénéfice du régime dérogatoire de prise en compte des charges prévu au premier alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI ne soit pas demandé au titre de l’immeuble concerné pendant toute la période d’engagement de location requise pour l’application du dispositif « Pinel».

      En conséquence, les contribuables peuvent au titre d’un investissement éligible aux deux dispositifs fiscaux concernés opter, dans les conditions précitées, pour l’application soit de la réduction d’impôt « Pinel », soit du régime spécifique de déduction des charges foncières des monuments historiques. »
      BOI-IR-RICI-360-30-20, § 200 (in fine)

      Apport : l’apport en nature d’un bien immobilier par un associé personne physique à une société civile immobilière est considéré comme une acquisition à titre onéreux pouvant ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt.
      BOI-IR-RICI-230-10-20, § 30

      Vente d’un terrain à bâtir
      : l’acquisition d’un immeuble par remise d’un terrain (dation en paiement) est considérée pour l’application de l’avantage fiscal comme une acquisition réalisée à titre onéreux.
      BOI-IR-RICI-230-10-20, § 30

    • Quota de logements au sein d’un même immeuble neufAu sein d’un même immeuble neuf, un pourcentage des logements, qui ne peut être inférieur à 20 %, doit être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt, conformément aux dispositions du IX de l’article 199 novovicies du CGI.

      La limitation du nombre de logements éligibles au sein d’un même immeuble concerne les immeubles neufs comportant au moins cinq logements.

      Les immeubles neufs s’entendent des immeubles comportant des logements neufs ou des logements acquis en l’état futur d’achèvement mentionnés au premier alinéa du I de l’article 199 novovicies du CGI. Pour plus de précisions sur la notion de logement neuf ou de logement acquis en l’état futur d’achèvement, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-360-10-10.

      La limitation du nombre de logements éligibles au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements ne s’applique pas aux immeubles dont l’ensemble des logements est acquis par une société civile de placement immobilier (SCPI).
      BOI-IR-RICI-360-30-20, § 80 et 90

      « Un décret à paraitre au Journal officiel doit fixer le pourcentage de logement devant être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt.
      Ce décret doit également fixer les conditions et les modalités d’application de la limitation du nombre de logement au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements ainsi que les modalités de recouvrement de l’amende applicable en cas de non-respect de cette limitation.
      La limitation du nombre de logements éligibles au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements s’appliquera aux immeubles faisant l’objet d’un permis de construire accordé à compter de la publication de ce décret. »
      BOI-IR-RICI-360-30-20 § 120

    • Tempéraments
      • Acquisitions à titre gratuitLes logements acquis à titre gratuit n’ouvrent pas droit à cet avantage fiscal.Toutefois, lorsque l’acquisition à titre gratuit d’un immeuble ou de droits sociaux résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement ou de titres ayant ouvert droit à la réduction d’impôt peut demander la reprise du dispositif à son profit.
        BOI-IR-RICI-230-10-20, § 40 Les terrains nus acquis à titre gratuit ouvrent droit à cet avantage.
        BOI-IR-RICI-230-30-10, § 270
      • Locaux à usage mixteLes locaux à usage mixte peuvent ouvrir à l’avantage fiscal à condition que les 3/4 au moins de leur superficie soient affectés à l’habitation (dans ce cas, le bénéfice de la mesure ne concerne que la partie affectée à l’usage d’habitation).
        BOI-IR-RICI-230-10-30-20, § 5 et 10
  • Mode de détention du bienComme pour le « Duflot», la recherche du bénéfice du dispositif « Pinel » peut se réaliser en direct, par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés ou par la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
    BOI-IR-RICI-360-10-20

    • L’acquisition en direct du bien par le contribuable
      • Bien générant des revenus soumis aux revenus fonciersLes revenus provenant de la location doivent être imposés à l’impôt sur le revenu dans lacatégorie des revenus fonciers.Les immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle ne sont donc pas éligibles au dispositif « Pinel ».
        BOI-IR-RICI-360-10-20, § 10 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-10-20, § 10
      • Nature de la propriétéLorsque le contribuable vit en couple marié ou pacsé, l’immeuble peut être la propriété des 2 membres du couple soumis à imposition commune, d’un seul d’entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal au sens des articles 196 à 196 B du Code général des impôts.La circonstance que l’immeuble soit acquis en indivision ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt.
        BOI-IR-RICI-360-10-20, § 10 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-10-20, § 10
      • Droit de propriété démembréLa réduction d’impôt ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré (il s’ensuit que le démembrement de propriété de tout ou partie des éléments entrant dans la base de l’avantage fiscal, tels que le logement, ses dépendances immédiates et nécessaires ou son terrain d’assiette, fait obstacle pour l’ensemble de l’immeuble au bénéfice de la réduction d’impôt).
        BOI-IR-RICI-360-10-20, § 10 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-10-20, § 10Par exception, lorsque le démembrement de propriété résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit.
        BOI-IR-RICI-360-10-20, § 10 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-10-20, § 10
    • L’acquisition d’un bien immobilier dans une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (autre qu’une société civile de placement immobilier)Sont notamment concernées les sociétés civiles immobilières (SCI) semi-transparentes dont les revenus locatifs sont imposés entre les mains des associés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (les parts des sociétés devant être détenues dans le cadre de la gestion du patrimoine « privé » du contribuable et ne pouvant, sauf exception, pas figurer à l’actif d’une société ou d’une entreprise individuelle).Les parts des sociétés dont le droit de propriété est démembré ne peuvent pas ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt. Si le porteur détient à la fois des parts sociales dont le droit de propriété est démembré et des parts en pleine propriété, il ne peut bénéficier de l’avantage fiscal que sur les titres acquis en pleine propriété.
      BOI-IR-RICI-360-10-20, § 10 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-10-20, §20
    • La souscription de parts de SCPILa réduction d’impôt est également accordée au titre de souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI à la condition que 95 % de la souscription serve à financer un immeuble éligible.
      BOI-IR-RICI-360-10-20, § 20 et 30

      • Mode de souscriptionLes parts de SCPI acquises par le contribuable doivent être souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine privé et ne peuvent donc pas figurer à l’actif d’une société ou d’une entreprise individuelle.
        BOI-IR-RICI-360-10-20, § 20 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-10-20 au II § 50 à 110Souscription en direct : Les parts sociales peuvent être souscrites directement par le contribuable. »La propriété des deux membres du couple, marié ou lié par un pacte civil de solidarité, soumis à imposition commune, d’un seul d’entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal au sens des articles 196 à 196 B du CGI. En tout état de cause, la quote-part des revenus provenant de la souscription doit être imposée au nom du contribuable dans la catégorie des revenus fonciers« .
        BOI-IR-RICI-360-10-20, § 60

        Souscription via une société civile non soumise à l’IS : « Les parts de SCPI peuvent également être souscrites par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI, à la condition que les revenus de ces immeubles soient imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. »
        BOI-IR-RICI-360-10-20, § 70  

        « […] lorsque ces titres sont détenus par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont l’activité revêt un caractère purement civil, les associés de cette dernière dont la part dans les bénéfices sociaux relève de la catégorie des revenus fonciers, peuvent bénéficier de la réduction d’impôt dès lors que cette société ne revêt pas elle-même la nature de SCPI. »
        BOI-IR-RICI-360-10-20, § 80  

      • Affectation de la souscriptionLa réduction d’impôt s’applique aux contribuables qui souscrivent au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI à la condition que 95 % du produit de cette souscription serve exclusivement à financer un immeuble éligible à la réduction d’impôt.La condition d’affectation de 95 % du montant de la souscription à un investissement immobilier éligible s’apprécie de façon indépendante pour chacune des souscriptions réalisées. Elle s’apprécie au regard du montant total de la souscription concernée, diminué du montant des frais de collecte. En revanche, pour l’appréciation de cette condition, la partie de la rémunération de la société de gestion destinée à couvrir les frais de recherche des investissements ne doit pas être soustraite du montant de la souscription. »
        BOI-IR-RICI-360-10-20, § 30
        (un exemple est disponible dans ce BOI)
      • Délai de souscriptionLe produit de cette souscription doit, par ailleurs, être investi dans les 18 mois qui suivent la clôture de celle-ci.
        BOI-IR-RICI-360-10-20, § 40


        « Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de la souscription. Le produit de la souscription annuelle est considéré comme intégralement investi lorsque 95 % du montant des souscriptions a été employé dans le financement de l’acquisition, la construction ou la rénovation d’immeubles éligibles à la réduction d’impôt (y compris les frais inhérents à ces opérations) et que ces opérations ont fait l’objet de la part de la SCPI d’un engagement définitif des sommes.

        Le terme à retenir pour la réalisation de la condition relative à l’investissement de la souscription est la date à laquelle la SCPI s’est engagée de façon définitive sur l’usage des sommes recueillies lors de la souscription. Il pourra s’agir de la date portée sur l’acte en cas d’acquisition de biens immobiliers ou de la date à laquelle les contrats relatifs à des opérations de construction, de reconstruction, d’aménagement ou de réhabilitation ont été régulièrement formés entre les parties.Les souscriptions de parts de SCPI doivent être annuelles, c’est à dire qu’elles ne peuvent excéder une période de douze mois. »

LOCALISATION DU BIEN – ZONAGE – METROPOLE ET OUTRE-MER

Ces éléments sont identiques à ceux repris au BOI-IR-RICI-360-10-30 sous réserve d’éventuels commentaires de l’administration fiscale.

  • Investissement en France métropolitaine

    Les logements doivent se situer dans des zones géographiques éligibles au dispositif, se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (zones A, B1 et B2 sous certaines conditions).Zones A, Abis, B1 : communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande selon l’article R. 304-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH)* Jusqu’au 1er octobre 2014, il s’agit des communes classées dans les zones A et B1 identiques à celles retenues pour l’application du dispositif « Scellier » dont la liste est fixée par l’arrêté du 29 avril 2009 (Journal officiel du 3 mai 2009).
    BOI-IR-RICI-360-10-30, §10* Entre le 1er octobre et le 14 octobre 2014, il s’agit des communes classées dans les zones A et B1 mentionnées par l’arrêté du 1er août 2014.

    * Depuis le 15 octobre 2014, la liste applicable est celle de l’arrêté du 30 septembre 2014 publié au Journal officiel du 14 octobre 2014.

    Ces zonages s’appliquent :
    – Aux logements acquis par le contribuable à compter du 1er octobre 2014,
    – Aux logements que le contribuable fait construire dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er octobre 2014.

    Néanmoins deux exceptions sont prévues en faveur des logements situés dans les communes déclassées listées en annexe 2 et 3 de l’arrêté.
    L’ancien zonage continuera à s’appliquer :
    – Aux logements, situés dans les communes listées en annexe 2 (déclassées en zone B1),
    * ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er octobre 2014 et dont la date de signature de l’acte authentique d’acquisition intervient dans un délai de 18 mois maximum à compter de la date d’obtention du permis de construire
    * pour lesquels une promesse de vente a acquis date certaine avant le 1er octobre 2014.
    – Aux logements, situés dans les communes listées en annexe 3 (déclassées en zone B2),
    * ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er janvier 2015 et dont la date de signature de l’acte authentique d’acquisition intervient dans un délai de 18 mois maximum à compter de la date d’obtention du permis de construire,
    * pour lesquels une promesse de vente a acquis date certaine avant le 1er janvier 2015.

    Zone B2 : communes caractérisées par des besoins particuliers en logement locatif

    Comme pour le dispositif « Duflot »,  la zone géographique B2 est exclue du dispositif « Pinel » sauf agrément du Préfet de région.

    Liste des communes de zone B2 éligibles (mise à jour le 13 mars 2015)

    Rappel :  Liste des communes de zone B2 éligibles au 10 février 2015
                   Liste des communes de la zone B2 agréées au 15 septembre 2014

    Le décret du 19 juin 2013 précise la procédure de diminution des plafonds de loyers ainsi que celle d’agrément de communes de la zone B2. Ce décret a été commenté par la circulaire du 26 juin 2013.
    Un espace du site du Ministère du logement est dédié à ces informations.

  • Investissement réalisés en Outre-mer Les logements peuvent être situés dans les départements d’Outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique et la Réunion et Mayotte), dans les collectivités territoriales d’Outre-mer (Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et îles Wallis-et-Futuna).
    BOI-IR-RICI-360-10-30, § 60
  • Date de réalisation de l’investissement pour l’appréciation du zonage (métropole et outre-mer)Les dates de réalisation de l’investissement à retenir pour l’application du zonage sont  :
Nature de l’investissement Date de réalisation de l’investissement
Acquisition d’un logement neuf achevéAcquisition d’un logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA Date de l’acquisition.La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat.
Acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement
Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation ou réhabilité
Acquisition d’un local en vue de sa transformation en logement par le contribuableAcquisition d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entre ou non dans le champ de la TVA
Acquisition de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable
 Construction d’un logement par le contribuable Date du dépôt de la demande du permis de construire.

NATURE DES IMMEUBLES -DATE D’ACQUISITION – DÉLAI D’ACHÈVEMENT – DÉFINITION

Les investissements éligibles au dispositif « Pinel » sont les mêmes que ceux qui étaient éligibles au « Duflot», référencés au  BOI-IR-RICI-360-10-10.
Seule la date d’acquisition est modifiée : celle-ci doit intervenir entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
Les acquisitions intervenues entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 restent éligibles au dispositif « Duflot ».

Voir fin de section les TABLEAUX RÉCAPITULATIFS DÉLAI D’ACHÈVEMENT (avec la définition de la date d’achèvement).

  • Acquisition à titre onéreux d’un logement neuf Les logements neufs acquis depuis le 1er septembre 2014 sont éligibles à la réduction d’impôt « Pinel ». Les logements acquis antérieurement à cette date restent éligibles à l’ancien dispositif « Duflot ».
  • Date d’acquisition

    La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions d’un logement neuf réalisées du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016. La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat.Remarque: la signature d’une promesse d’achat, d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente étant intervenue avant le 1er septembre 2014, ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt, à condition que l’acte authentique d’achat intervienne à compter du 1er septembre 2014.
    BOI-IR-RICI-360-10-10 § 40 et 50 (in fine)
  • La notion de logement neuf

    Les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.
    BOI-IR-RICI-360-10-10, § 20 et 30
    (in fine)Remarque : la circonstance qu’un logement ait fait l’objet d’une précédente mutation (à titre onéreux ou à titre gratuit) ne suffit pas en soi à lui faire perdre le caractère de logement neuf pour le bénéfice de l’avantage fiscal.Ne peuvent pas être considérés comme neufs les logements dont la première location a pris effet avant la date de leur acquisition, même lorsque cette dernière s’accompagne du transfert au profit de l’acquéreur du bail conclu par le vendeur.Il est également admis de considérer comme neufs pour l’application de la réduction d’impôt, les appartements témoins d’un programme immobilier si toutes les autres conditions sont remplies.
  • Délai d’achèvement du logementLe logement étant acheté neuf, il est déjà achevé à l’acquisition.
  • Acquisition à titre onéreux d’un logement en l’état futur d’achèvement

    Les logements en l’état futur d’achèvement, acquis à titre onéreux, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 sont éligibles à la réduction d’impôt.

    • Date d’acquisitionLa réduction d’impôt s’applique aux acquisitions d’un logement en l’état futur d’achèvement réalisées du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016. La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat.

      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 80
        (in fine)Le fait que le dépôt d’une demande de permis de construire soit intervenu avant le 1er septembre 2014 ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt. Dans ce cas, l’acquisition du logement doit être réalisée, en tout état de cause, à partir du 1er septembre 2014.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 90 (in fine)
       
      Exemple : l’acquisition d’un immeuble ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire en 2013 et acquis en l’état futur d’achèvement en 2014 peut, toutes autres conditions étant remplies, ouvrir droit à la réduction d’impôt.Remarque: la signature d’une promesse d’achat, d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente étant intervenue avant le 1er septembre 2014, ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt, à condition que l’acte authentique d’achat intervienne à compter du 1er septembre 2014.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 100 (in fine)
    • Notion de logement acquis en l’état futur d’achèvement« La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (code de la construction et de l’habitation, art. L261-3).« 
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 70
    • Délai d’achèvement du logementL’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 110 et 120
       
  • Acquisition à titre onéreux d’un logement en vue de sa réhabilitationLes logements acquis à titre onéreux, d’un logement en vue de sa réhabilitation, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 sont éligibles à la réduction d’impôt.
    BOI-IR-RICI-360-10-10, § 130 à 190 (in fine)

    • Date d’acquisitionLa réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence en vue de leur réhabilitation réalisées du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016. La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 160 (in fine)Remarque: la signature d’une promesse d’achat, d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente étant intervenue avant le 1er septembre 2014, ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt, à condition que l’acte authentique d’achat intervienne à compter du 1er septembre 2014.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 170 (in fine)Le logement ne peut être ni loué ni utilisé par l’acquéreur, même à un usage autre que l’habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de réhabilitation. Cette condition doit être considérée comme satisfaite lorsque, postérieurement à l’acte de cession, le vendeur ou son locataire continue à occuper temporairement le logement en vertu d’une mention expresse de l’acte portant transfert du droit de propriété.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 180
    • Notion de logement à réhabiliter
      • La nature des travaux »[…] les travaux de réhabilitation réalisés doivent avoir permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent (annexe III au CGI, art. 2 quindecies C).
        Les travaux de réhabilitation s’entendent des travaux réalisés dans le logement et, le cas échéant, dans les parties communes qui permettent de donner au logement l’ensemble des performances techniques fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003 (annexe III au CGI, II de l’article 2 quindecies B). Au moins six de ces performances techniques doivent avoir été obtenues à la suite de ces travaux.
        « 
        BOI-IR-RICI-360-10-10, § 150 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-10-30-10, § 140
        CGI. art. 2 quindecies C, ann. III
        Arrêté 19 déc. 2003

        CGI. art. 2 quindecies B, II, ann. III
      • La fourniture d’états et attestations » Pour le bénéfice de la réduction d’impôt, le contribuable ou le vendeur qui réalise les travaux doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité :– avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les rubriques fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003. Le professionnel qualifié qui établit cet état fournit également une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de décence […]. Au moins quatre des rubriques mentionnées doivent indiquer que le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence ;- après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques que celles mentionnées au 1°. Le professionnel qualifié qui établit cet état fournit également une attestation indiquant :
        – que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent mentionnées plus haut ;
        – que l’ensemble des performances techniques est respecté ;
        – et qu’au moins six d’entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.

        La fonction de technicien de la construction est notamment assurée par les architectes et agréés en architecture, les bureaux d’études techniques, les ingénieurs conseils dans le domaine de la construction, les géomètres experts et les économistes de la construction. »
        BOI-IR-RICI-360-10-10, § 150 qui renvoie auBOI-IR-RICI-230-10-30-10, § 150

        Voir tableau de synthèse BOI-IR-RICI-360-10-10, § 150 qui revoit au BOI-IR-RICI-230-10-30-10, § 170

    • Notion de logement acquis « en l’état futur de rénovation » – VIR« Les travaux de réhabilitation peuvent, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, être réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur. »
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 150 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-10-30-10, au III-B § 180 à 190Lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur, un contrat de vente d’immeubles à rénover (VIR) doit, en principe, avoir été conclu.L’article 80 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement prévoit que toute personne qui vend un immeuble bâti, à usage d’habitation et qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser des travaux dans cet immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux, doit conclure avec l’acquéreur un contrat de VIR.

      Ce type de contrat permet ainsi d’accompagner une vente ordinaire d’immeuble de l’engagement du vendeur de réaliser des travaux de rénovation dans des modalités définies par contrat.
      Instr. adm. 12 mai 2009, BOI 5 B-17-09, fiche n°2 paragraphe n°18 page 29

    • Date de réalisation et délai d’achèvement des travaux
      • Date de réalisation des travaux« Sous réserve du délai d’achèvement des travaux (cf. III-C-3 § 190), aucune condition tenant à la date du début de réalisation des travaux n’est exigée. La circonstance que la demande de permis de construire déposée au titre des travaux (ou la déclaration préalable de travaux si un permis de construire n’est pas requis) soit intervenue avant le 1er septembre 2014 ne fait donc pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt. »
        BOI-IR-RICI-360-10-10, § 180 (in fine)
         
      • Délai d’achèvement des travaux L’achèvement du logement doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de son acquisition.
        BOI-IR-RICI-360-10-10, § 190
  • Acquisition à titre onéreux d’un logement réhabilité
    Les logements réhabilités acquis à titre onéreux entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 sont éligibles à la réduction d’impôt.
    BOI-IR-RICI-360-10-10, § 200 (in fine)

    • Date d’acquisition
      L’acquisition de tels logements doit intervenir du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016. La date d’acquisition s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 220 (in fine)Remarque: la signature d’une promesse d’achat, d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente étant intervenue avant le 1er septembre 2014, ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt, à condition que l’acte authentique d’achat intervienne à compter du 1er septembre 2014.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 230 (in fine)
    • Notion de logement réhabilitéVoir paragraphe supra Notion de logement à réhabiliter
    • Date de réalisation et délai d’achèvement des travaux
      • Date de réalisation des travaux« Aucune condition tenant à la date de réalisation des travaux n’est exigée. La circonstance que la demande de permis de construire déposée au titre des travaux (ou la déclaration préalable de travaux) soit intervenue avant le 1er septembre 2014 ne fait donc pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt.

        Cela étant, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux. Sur la preuve et la notion d’achèvement, il convient de se reporter au BOI-IF-TFB-10-60-20

        BOI-IR-RICI-360-10-10, § 240 (in fine)

      • Délai d’achèvement de travauxLe logement étant acheté réhabilité, il est déjà achevé à l’acquisition.
  • Acquisition à titre onéreux d’un local affecté à un usage autre que l’habitation que le contribuable transforme à usage d’habitation

    Les logements acquis à titre onéreux, d’un local affecté à un usage autre que l’habitation que le contribuable transforme à usage d’habitation, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 sont éligibles à la réduction d’impôt « Pinel ».
    BOI-IR-RICI-360-10-10, § 250 (in fine)

    • Date d’acquisitionLa réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation réalisées du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016. La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 280 (in fine)Remarque : la signature d’une promesse d’achat, d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente étant intervenue avant le 1er septembre 2014, ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt, à condition que l’acte authentique d’achat intervienne à compter du 1er septembre 2014.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 290 (in fine)Remarque : Les locaux qui étaient déjà la propriété du contribuable ou d’un membre de son foyer fiscal avant le 1er septembre 2014, n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal Pinel.
      BOI-IR-RICI-230-10-30-10 au V-A § 350 (in fine)
    • Notion de transformation
      « […] les travaux de transformation s’entendent des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration ayant pour effet de rendre habitables des locaux qui ne l’étaient pas auparavant.Il en est ainsi lorsque les locaux affectés à un usage autre que l’habitation sont inadaptés à cet usage en raison de leur configuration. Tel est notamment le cas lorsque ces locaux ne comportent pas les équipements rendus nécessaires par les conditions modernes de vie (cuisine, salle de bains). »
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 320 qui renvoie au
      BOI-IR-RICI-230-10-30-10 au V-A § 300
    • Notion de local affecté à un usage autre que l’habitation
      • PrincipeSeuls les locaux affectés à un usage autre que l’habitation à la date de l’acquisition ou, s’ils étaient vacants à cette date, avant le début de la période de vacance sont éligibles à la réduction d’impôt. Il s’agit par exemple des locaux commerciaux, professionnels, à usage de bureau, d’entrepôt, de grange, de hangar, etc.L’acquisition d’un immeuble affecté à l’habitation mais vétuste ou inadapté aux conditions modernes de vie, suivie de la réalisation de travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration, ne saurait ouvrir droit au bénéfice du dispositif à ce titre. En effet, dans ce cas, la condition tenant à l’affectation du local à un usage autre que l’habitation n’est pas remplie.En revanche, lorsque l’immeuble ne satisfait pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et qui font l’objet de travaux de réhabilitation leur permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, la date d’acquisition s’entendant de la signature de l’acte authentique.

        Le local ne doit pas être loué ni occupé entre la date de l’acquisition et le début des travaux de transformation.

        BOI-IR-RICI-360-10-10, § 330 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-10-30-10 au VI-B § 390 à 420

      • Cas particuliers- Immeuble affecté à usage d’hôtel« […] l’acquisition de locaux affectés à usage d’hôtel meublé ou de tourisme suivie de leur transformation en logements destinés à la location n’ouvre pas droit à l’avantage fiscal au titre de l’investissement réalisé dans un local affecté à un usage autre que l’habitation. Elle peut, toutes conditions étant par ailleurs remplies, ouvrir droit au bénéfice de cet avantage fiscal au titre de l’acquisition d’un logement acquis en vue de sa réhabilitation.»
        Voir § Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation
        BOI-IR-RICI-230-10-30-10, § 320Transformation d’un immeuble mixte

        « L’acquisition d’un immeuble affecté pour partie à usage d’habitation et pour partie à un autre usage suivie de sa transformation en immeuble affecté à usage exclusif d’habitationne peut pas en principe ouvrir droit à la réduction d’impôt. Il en va différemment, toutes conditions étant par ailleurs remplies, uniquement dans le cas où un ou plusieurs logements pouvant faire l’objet d’une utilisation distincte sont créés sur les surfaces du ou des locaux antérieurement affectés exclusivement à un usage autre que l’habitation. »
        BOI-IR-RICI-230-10-30-10, § 330

        Transformation de dépendances en logement

        « L’acquisition de dépendances d’un immeuble, suivie de leur transformation en logement,n’ouvre droit à la réduction d’impôt que si ledit immeuble était, avant l’acquisition des dépendances, affecté à un usage autre que l’habitation. A l’inverse, l’acquisition de dépendances (garages, greniers ou combles) situées dans un immeuble d’habitation ou dans un immeuble mixte et suivie de leur transformation en logement, n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt. Elles peuvent cependant, toutes conditions étant par ailleurs remplies, ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal au titre de l’acquisition d’unlogement en vue de sa réhabilitation. »
        Voir § Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation
        BOI-IR-RICI-230-10-30-10, § 340  

    • Délai d’achèvement des travauxL’achèvement des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local destiné à être transformé.Ainsi, un local acquis en 2016 en vue d’être transformé en logement doit être achevé au plus tard le 31 décembre 2018.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 300
  • Acquisition d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui n’entre pas dans le champs de la TVA

    Les logements,  issus de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui n’entrent pas dans le champs de la TVA, acquis à titre onéreux entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 sont éligibles à la réduction d’impôt « Pinel ».
    BOI-IR-RICI-360-10-10, § 310  (in fine)
  • Date d’acquisition
    L’acquisition du logement doit intervenir du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016. La date d’acquisition s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat.
    BOI-IR-RICI-360-10-10, § 340 (in fine)
     
  • Notion de transformationVoir supra § Acquisition à titre onéreux d’un local affecté à un usage autre que l’habitation que le contribuable transforme à usage d’habitation, § Notion de transformation.
  • Notion de local affecté à un usage autre que l’habitation
  • Date et délai de réalisation des travaux
    « L’extension du champ d’application de la réduction d’impôt aux acquisitions de logements issus de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui n’entrent pas dans le champ de la TVA, s’applique aux opérations pour lesquelles une demande de permis de construire est déposée, au titre des travaux de transformation, à compter du 1er janvier 2012.« 
    BOI-IR-RICI-230-10-30-10, § 430 Le logement étant acheté transformé, il est déjà achevé à l’acquisition.
  • Acquisition d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entre dans le champs de la TVA Les logements acquis à titre onéreux, d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entre dans le champs de la TVA, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 sont éligibles à la réduction d’impôt.
    BOI-IR-RICI-230-10-30-10, § 450 (in fine)

    • Date d’acquisition

      L’acquisition du logement doit intervenir du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016. La date d’acquisition s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 340
    • Notion d’immeuble neuf au sens de la TVAVoir BOI-IR-RICI-360-10-10, § 390
    • Notion de local affecté à un usage autre que l’habitation
      • Cas général »Seuls les locaux affectés à un usage autre que l’habitation avant le début de la réalisation des travaux ou, s’ils étaient vacants à cette date, avant le début de la période de vacance, sont éligibles à la réduction d’impôt. Il s’agit par exemple des locaux commerciaux, professionnels, à usage de bureau, d’entrepôt, de grange ou de hangar.« 
        BOI-IR-RICI-360-10-10, § 330 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-10-30-10 au VI-B § 390 à 420

    Le logement étant acheté transformé, il est déjà achevé à l’acquisition.

  • Acquisition d’un logement qui a fait ou qui fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA

    Les logements acquis à titre onéreux, d’un logement qui a fait ou qui fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 sont éligibles à la réduction d’impôt.
    BOI-IR-RICI-360-10-10, § 370

    • Date d’acquisition

      L’acquisition du logement doit intervenir du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016. La date d’acquisition s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 400 (in fine)  
    • Logements concernés« Il s’agit des immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui ont déjà été habités ou utilisés sous quelque forme que ce soit avant le début des travaux. Pour cette catégorie de logement, aucune condition tenant au regard des caractéristiques de décences définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (annexe III au CGI, I de l’article 2 quindecies B) n’est exigée.« 
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 380
    • Date et délai d’achèvement des travaux

      Sous réserve du délai d’achèvement des travaux (cf. VII-E § 430), aucune condition tenant à la date de réalisation des travaux n’est exigée. La circonstance que la demande de permis de construire déposée au titre des travaux soit intervenue avant le 1er septembre 2014 ne fait donc pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt.

      Cela étant, lorsque les travaux sont réalisés avant l’acquisition du logement par le contribuable qui entend bénéficier de l’avantage fiscal, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux. Sur la preuve et la notion d’achèvement, il convient de se référer aux précisions apportées au BOI-IF-TFB-10-60-20.

      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 420 (in fine)

      « Lorsque les travaux sont réalisés après l’acquisition du logement par le contribuable qui entend bénéficier de l’avantage fiscal, l’achèvement desdits travaux doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement concerné. »
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 430

    • Logements que le contribuable fait construire
      « La réduction d’impôt s’applique aux logements que le contribuable fait construire. Il peut s’agir de constructions ex nihilo ou d’additions de constructions ou de surélévations. Par ailleurs, les constructions réalisées sur sol d’autrui peuvent dans certains cas ouvrir droit au bénéfice de l’avantage. »
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 420

      • Date de réalisation de la constructionLes logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016, d’un dépôt de demande de permis de construire ouvrent droit au bénéfice de la réduction d’impôt.
        BOI-IR-RICI-360-10-10, § 460 (in fine)Rappel : La circonstance que le dépôt de la demande du permis de construire ait été réalisé par une personne autre que le bailleur souscrivant l’engagement de location (sur ce sujet, voir infra), ne fait pas obstacle à l’obtention de la réduction d’impôt.
        En tout état de cause, ce dépôt doit avoir été réalisé entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 pour que le logement puisse ouvrir droit à la réduction d’impôt.
        BOI-IR-RICI-360-10-10, § 470 (in fine)Par ailleurs, la réduction d’impôt peut s’appliquer lorsque le contribuable est propriétaire avant le 1er septembre 2014, du terrain sur lequel va être réalisée la construction du logement. Dans ce cas, le dépôt de la demande du permis de construire doit intervenir, en tout état de cause, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
        BOI-IR-RICI-360-10-10, § 480 (in fine)

      • Notion de logement construit par le contribuableIl peut s’agir de constructions ex nihilo ou d’additions de constructions ou de surélévations (par ailleurs, les constructions réalisées sur sol d’autrui peuvent dans certains cas ouvrir droit au bénéfice de l’avantage).
        BOI-IR-RICI-360-10-10, § 430 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-10-30-10 au IX-A § 570 à 600.Remarque : Les personnes qui font construire un logement sur un terrain ne leur appartenant pas peuvent bénéficier de la réduction d’impôt s’il est établi que la construction réalisée leur appartient, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies (bail à construction et emphytéotique).
        BOI-IR-RICI-230-10-30-10, § 590 et 600
      • Date et délai d’achèvement du logementDélai d’achèvementLa loi de finances pour 2012 porte le délai d’achèvement du logement à 30 mois à compter de la date d’obtention du permis de construire.
        BOI-IR-RICI-360-10-10, § 490
  • Acquisition à titre onéreux d’un local inachevéLes logements acquis à titre onéreux, d’un local inachevé, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 sont éligibles à la réduction d’impôt.
    BOI-IR-RICI-360-10-10, § 500

    • Date d’acquisitionLa réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de locaux inachevés réalisées du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016. La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 520 (in fine)

      Remarque
      : la signature d’une promesse d’achat, d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente étant intervenue avant le 1er septembre 2014, ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt, à condition que l’acte authentique d’achat intervienne à compter du 1er septembre 2014.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 530 (in fine)La circonstance que le dépôt de la demande de permis de construire soit antérieur au 1er septembre 2014 ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal. Dans ce cas, la signature de l’acte authentique d’achat du local doit intervenir, en tout état de cause, à compter du 1er septembre 2014.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 540 (in fine)
    • Notion d’immeuble inachevéLes locaux concernés s’entendent des locaux inachevés qui n’ont jamais été utilisés, ni occupés entre la date de leur acquisition et celle de leur achèvement. Il n’est toutefois pas nécessaire que la destination initiale du local acquis inachevé soit l’habitation.En revanche, une fois achevé, le local doit avoir la nature de logement au sens des articles R. 111-1 à R. 111-17 du Code de la construction et de l’habitation.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 51 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-10-30-10 au X-A § 640.
    • Délai d’achèvement du logementEn principe, l’achèvement du logement doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle du dépôt de la demande de permis de construire.
      BOI-IR-RICI-360-10-10, § 550

Tableaux récapitulatifs

  • Tableau récapitulatif du délai d’achèvementLes dispositions applicables aux investissements pour lesquels un délai d’achèvement doit être respecté ainsi que les modalités d’appréciation de ce délai avant les modifications opérées sont récapitulées dans le tableau suivant :
    Nature de l’investissement Délai d’achèvement
    Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation L’achèvement du logement doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de son acquisition
    Acquisition d’un local que le contribuable transforme à usage d’habitation L’achèvement des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition du local destiné à être transformé
    Logement que le contribuable fait construire L’achèvement de la construction doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date d’obtention du permis de construire
    Acquisition d’un local inachevé L’achèvement du logement doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition du local inachevé
    Acquisition d’un logement en VEFA L’achèvement du logement doit intervenir au plus tard dans les30 mois qui suivent la date de  la signature de l’acte authentique d’acquisition
  • Définition de la date d’achèvement« Pour déterminer la date d’achèvement du logement ouvrant droit à réduction d’impôt, il convient de se référer aux conditions d’application de l’exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction, exposées dans la série impôts fonciers.A cet égard, selon une jurisprudence constante du Conseil d’État, un logement est considéré comme achevé lorsque l’état d’avancement des travaux en permet une utilisation effective, c’est-à-dire lorsque les locaux sont habitables.Tel est le cas, notamment, lorsque le gros œuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d’importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l’installation de l’occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette). Dans les immeubles collectifs, l’état d’avancement des travaux s’apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d’achèvement des parties communes. »
    BOI-IR-RICI-360-10-10, § 120

ÉCO-CONDITIONNALITÉ – BBC – JUSTIFICATIONS – OBLIGATIONS DÉCLARATIVES

Comme pour le dispositif « Duflot », l’éligibilité du bien immobilier au dispositif « Pinel » est subordonné au respect de conditions relatives à la réglementation thermique du bien, dite « éco-conditionnalité ».
CGI. art. 199 novovicies
Pour les investissements réalisés en métropole, le niveau de performance globale exigé, qui varie selon qu’il s’agit d’une construction neuve ou d’un logement ancien, est fixé par l’article 46 AZA octies 0-A de l’annexe III au CGI, issu du décret n° 2012-1532 du 29 décembre 2012
BOI-IR-RICI-360-10-30, § 70 et s.

Définition

  • Logements concernés

    L’éco-conditionnalité s’applique :
    – aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
    – aux logements que le contribuable fait construire ou dont il achève la construction lorsqu’ils ont été acquis inachevés ;Attention : Elle ne s’applique pas aux logements acquis en vue d’être réhabilités, dès lors que ceux-ci sont déjà achevés ainsi qu’aux locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation.
    BOI-IR-RICI-230-10-30-20, p. 4, § 100
  • Les règlementations thermiquesLa réglementation thermique en vigueur s’entend de celle applicable à la date du dépôt de la demande de permis de construire de la construction concernée.
    • Pour les constructions nouvelles– l’obtention du label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 » prévu par l’arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label « haute performance énergétique ».

      – OU la réglementation thermique 2012 (RT 2012)Les logements soumis à la norme BBC 2005 comme ceux soumis à la norme RT 2012 sont éligibles au bénéfice du dispositif, toutes conditions étant par ailleurs remplies.Le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le dispositif « Duflot » doit cependant parfois justifier du respect de cette réglementation.
      BOI-IR-RICI-360-10-30, § 90 et s.
    • Pour les constructions anciennes– soit de l’obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation »,- Ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » prévus par l’arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label « haute performance énergétique rénovation »,- soit du respect d’au moins deux exigences sur quatre éléments, précisés par arrêté du ministre chargé du logement.

      BOI-IR-RICI-360-10-30 §130 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-10-30-20 au IV-B-3-b §260 et 270

    • Cas particulier pour les logements situés en outre-mer« Pour les investissements réalisés dans les départements d’outre-mer, le niveau de performance globale exigé, qui varie selon qu’il s’agit d’une construction neuve ou d’un logement ancien, est fixé par l’article 46 AZA octies 0-AA de l’annexe III au CGI, issu dudécret n° 2013-474 du 5 juin 2013, publié au Journal officiel du 7 juin 2013.
      Ce niveau de performance concerne l’ensemble des investissements afférents à des logements situés dans les départements d’outre-mer (à l’exception de Mayotte) pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux, selon le cas, a été déposée à compter de 8 juin 2013, date d’entrée en vigueur du décret.
      »
      BOI-IR-RICI-360-10-30, §150 et s.L’article a été complété des 4 paragraphes suivants par le décret n°2013-749 du 14 août 2013 :
      « 4° Pour les logements situés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin et dans les îles Wallis et Futuna, de ceux qui respectent les exigences prévues aux a et b du 3° 5° Pour les logements situés à Saint-Pierre-et-Miquelon, de ceux qui respectent cumulativement :
      a) Une exigence thermique qui s’entend de l’intégration au logement de matériaux d’isolation thermique mentionnés au b du 2 de l’article 18 bis de l’annexe IV au code général des impôts ou d’appareils de régulation de chauffage mentionnés au c du même 2 de l’article précité ;
      b) Une exigence énergétique qui s’entend de l’intégration au logement d’un au moins des équipements mentionnés aux 4, 5 et 6 du I de l’article 18 quater de l’annexe IV au code général des impôts et selon les mêmes conditions
    • Cas particulier pour les logements situés à MayotteLes conditions relatives au niveau de performance énergétique globale ne concerne pas les investissements réalisés à Mayotte.

CONDITIONS DE LA LOCATION : DÉLAI – DURÉE – LOCATION NUE – RÉSIDENCE PRINCIPALE – VACANCE – LOCATAIRE – ORGANISME

Les dispositions du BOFIP mis à jour le 30 juillet 2013 concernant le dispositif « Duflot » restent en majeure partie applicables, sous réserve d’éventuels commentaires de l’administration fiscale, à l’exception de celles relatives à la durée de l’engagement de location et à la qualité des locataires.

  • Délai de mise en locationBOI-IR-RICI-360-20-20, § 1 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-20-20 au I § 1
    Pour être éligible à la réduction, le logement doit être mis en location dans un certain délai qui dépend de la nature du bien :

    Nature de l’investissement Délai de mise en location
    Acquisition d’un logement neuf achevéAcquisition d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entre ou non dans le champ de la TVAAcquisition d’un logement réhabilité

    Acquisition d’un logement qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA

    12 mois qui suivent la date d’acquisition
    Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitationAcquisition d’un logement qui fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux
    Acquisition d’un logement en état futur d’achèvementAcquisition d’un logement qui fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVAAcquisition d’un local que le contribuable transforme en logement

    Acquisition de locaux inachevés

    Construction d’un logement par le contribuable

    12 mois qui suivent la date d’achèvement du logement
  • Conditions relatives à la location
    • Durée minimale de location
      • PrincipeLa durée minimale de location est fixée sur option du contribuable à six ou neuf ans.
        Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.
        (CGI art. 199 novovicies I. A-)Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial.
        BOI-IR-RICI-360-20-20, § 10 (in fine)Remarque : « […] lorsqu’une même souscription de parts de SCPI est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, la durée de location minimale est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail, pour chacun des immeubles mis en location. »
        BOI-IR-RICI-360-20-20, § 10

         

    • Location d’un logement nu 

      • PrincipeLe bien doit être loué nu à usage d’habitation.
        BOI-IR-RICI-360-20-20, § 20Les logements loués meublés sont donc exclus du bénéfice de la réduction.
      • ExceptionIl existe une possibilité de donner en location le logement à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location à 2 conditions cumulatives :
        – que cet organisme donne le logement en sous-location nue à usage d’habitation principale,
        – qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.
        BOI-IR-RICI-360-20-20, § 20 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-20-20 aux III-A et III-B § 30 à 90
    • Habitation principale du locataire
      • Condition de résidence principalePour ouvrir droit à la réduction, le logement doit constituer la résidence principale du locataire.« L’habitation principale s’entend, d’une manière générale, du logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal. »
        BOI-IR-RICI-360-20-20, § 20 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-20-20 aux III-A et III-B § 30 à 90Remarque : les logements loués en tant que résidence secondaire, saisonnière ou à des personnes morales sont exclus du bénéfice de l’avantage.
        BOI-IR-RICI-360-20-20, § 20 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-20-20 aux III-A et III-B § 30 à 90
      • Respect de l’affectation du logement à l’habitation principale- Principe« Le non-respect de la condition relative à l’affectation des locaux du fait du locataire entraîne, en principe, la reprise de la réduction d’impôt obtenue au titre de l’année au cours de laquelle intervient ce changement d’affectation »

        La condition de location du logement à usage d’habitation doit être respectée à la signature du bail ainsi que pendant toute la durée de l’engagement de location.Remarque : Le fait que dans certaines résidences certaines prestations sont proposées ne fait pas obstacle à l’obtention de la réduction. Toutefois, ces prestations ne doivent pas être fournies par le propriétaire du logement de manière directe ou indirecte.

        BOI-IR-RICI-360-20-20, § 20 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-20-20 aux III-A et III-B § 30 à 90

        Tempérament

        La réduction n’est pas remise en cause si les 2 conditions suivantes sont remplies de manière cumulatives :
        > le propriétaire a accompli des diligences concrètes pour que le logement soit réaffecté à l’usage d’habitation,
        > le logement est donné en location à un membre du foyer fiscal du conribuable ou en cas de détention par une société non soumise à l’IS, à un des associés ou à un membre du foyer fiscal de l’un d’entre eux.

        Dans ce cas, l’obtention de la réduction est suspendue, tant que la condition d’affectation du local à usage d’habitation n’est pas remplie.
        Remarque : la période de bénéfice de la réduction n’est pas augmentée. Les fractions de réductions d’impôt qui n’ont pas pu être imputées sont définitivement perdues.
        BOI-IR-RICI-360-20-20, § 20 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-20-20 aux III-A et III-B § 30 à 90 (in fine)

    • Location effective et continue
      • Principe »La location du logement doit être effective et continue pendant la période d’engagement de location, ce qui exclut les logements dont le propriétaire (ou les co-indivisaires) se réserve la jouissance, […] ou un membre de son foyer fiscal, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont il est associé. »

        Remarque : Il est également exclu de mettre le logement à la disposition d’un occupant à titre précaire, en l’absence de contrat de location, ou à titre gratuit, même pour une courte durée, pendant la période couverte par l’engagement de location.
        BOI-IR-RICI-360-20-20, § 20 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-20-20 aux III-A et III-B § 30 à 90
      • Vacance / congé du locataireEn cas de congés du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit aussitôt être remis en location.L’administration fiscale précise qu’il peut être admis une certaine période de vacance(sans remise en cause de l’avantage fiscal) mais celle-ci ne doit pas excéder 12 mois :« En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l’engagement de location, le logement doit être aussitôt remis en location jusqu’à la fin de cette période. Il pourra cependant être admis une période de vacance, dès lors que le propriétaire établira qu’il a accompli les diligences concrètes (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière) et que les conditions de mise à la location ne sont pas dissuasives.

        A défaut de relocation effective dans un délai de douze mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire, le service doit procéder à la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. »
        BOI-IR-RICI-360-20-20, § 20 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-20-20 aux III-A et III-B § 30 à 90

        À défaut de relocation effective dans un délai de 12 mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire, il y aura remise en cause des déductions pratiquées.
        « La circonstance que l’immeuble soit demeuré vacant durant un peu plus d’une année n’est pas de nature, à elle seule, à faire regarder le contribuable comme n’ayant pas respecté son engagement de location alors que celui-ci établit avoir accompli les diligences nécessaires pour que son bien soit immédiatement reloué en sollicitant les services d’une agence immobilière, en apposant un panneau publicitaire sur la façade et en organisant de nombreuses visites sur les lieux et qu’il ne résulte d’aucun élément probant que le montant du loyer aurait été fixé à un niveau dissuasif au regard des caractéristiques du bien.
        Le contribuable ne peut donc se voir retirer le bénéfice de l’avantage fiscal.
         »
        CAA Nancy 31 mai 2012 (relatif au périssol mais transposable)

      • Exception : la vacance intervient moins de 12 mois avant le terme de l’engagement de location« Par exception, lorsque la vacance intervient moins de douze mois avant le terme de la période d’engagement de location, il est admis de ne pas remettre en cause le bénéfice de l’avantage fiscal si les conditions suivantes sont réunies :
        – le logement est en état d’être loué ;
        – le propriétaire ne s’en réserve pas la jouissance à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal ;
        – le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très courte période, pendant la période couverte par l’engagement de location ;
        – le logement n’est pas cédé avant l’expiration de l’engagement de location.[…]
         »
        BOI-IR-RICI-360-20-20, § 20 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-20-20 aux III-A et III-B § 30 à 90


    • Qualité du locataire
      • Principe« Le locataire s’entend de la ou des personnes qui obtiennent le droit d’utiliser la chose louée en contrepartie du versement d’un loyer »

        Pour bénéficier des avantages du dispositif , l’investisseur doit louer  à une personne physique autre qu’elle-même ou un membre de son foyer fiscal.
        BOI-IR-RICI-360-20-20, §30 à 60 (in fine)

        Attention
        :
        Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015
        et contrairement au dispositif « Duflot », le dispositif « Pinel » permet la location du bien à un ascendant ou descendant (hors du foyer fiscal du contribuable)
        (CGI – article 199 novovicies D)Remarque : Lorsque le logement est acquis en indivision, la location du logement doit être consentie à une personne autre que l’un des indivisaires et qui n’est pas fiscalement à la charge de l’un d’eux.
        BOI-IR-RICI-360-20-20,§ 30Remarque : Lorsque le logement est la propriété d’une société, le preneur doit être une personne physique autre que l’un des associés ou de son foyer fiscal.
        (CGI – article 199 novovicies D)
      • Location-accession« Le fait que la location soit consentie à un locataire accédant à la propriété (contrat de location-accession) n’est pas de nature à priver le bailleur, toutes conditions étant par ailleurs remplies, de la réduction d’impôt si le logement demeure sa propriété durant la période couverte par l’engagement de location et que cet engagement est respecté.La levée de l’option par l’accédant pendant la période couverte par l’engagement de location entraîne toutefois la remise en cause de l’avantage fiscal »
        BOI-IR-RICI-360-20-20, § 40 

Logement donné en location à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location

« Par exception à la règle selon laquelle la location doit être consentie à usage d’habitation principale du locataire, la location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou les membres de son foyer fiscal ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal, à condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.»
BOI-IR-RICI-360-20-20, § 70

  • Qualité de l’organismeLes propriétaires doivent louer exclusivement :
    – à l’État ou à ses organismes,
    – aux collectivités territoriales,ou à ses organismes,
    – aux sociétés privées (par opposition aux entreprises individuelles, sociétés de fait, etc.).
    BOI-IR-RICI-360-20-20, § 80 qui renvoie au
    BOI-IR-RICI-230-20-20 au III-D-1 § 150
  • Nature de la sous-locationLa sous location doit être, de manière cumulative :
    – effective et continue,
    – nue,
    – à usage d’habitation principale.

    De plus, le sous-locataire doit être une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou l’un des membres de son foyer fiscal.
    BOI-IR-RICI-360-20-20, § 90 à 120
  • Exclusion des activités hôtelières ou para-hôtelières

    « L’organisme public ou privé ne doit fournir aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière. Les prestations hôtelières et para-hôtelières s’entendent de celles prévues au b du 4° de l’article 261 D du CGI. »
    BOI-IR-RICI-360-20-20, § 130 qui renvoie auBOI-IR-RICI-230-20-20, III-D-2-e § 210 à 220

ENGAGEMENT DE LOCATION – ENGAGEMENT DE CONSERVATION DES PARTS – MODÈLES

Sous réserve des commentaires de l’administration fiscale, il convient de référer aux dispositions concernant le dispositif « Duflot » intégrées au BOFIP en date du 30 juillet 2013 sous la référenceBOI-IR-RICI-360

  • Engagement de location
    • Engagement et durée

      • Acquisition d’un logementLe contribuable doit prendre l’engagement de louer le bien pendant une durée minimale de6 ou 9 ans.
        (CGI art. 199 novovicies I. A)
        BOI-IR-RICI-360-20-10, § 1 (in fine)Concernant les modalités de la location, voir section précédente CONDITIONS DE LA LOCATION : DÉLAI – DURÉE – LOCATION NUE – RÉSIDENCE PRINCIPALE – VACANCE – LOCATAIRE – ORGANISME
      • Acquisition de parts de SCPILa SCPI doit prendre l’engagement de louer le logement financé par la souscription pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans.
        BOI-IR-RICI-360-20-10, § 1 (in fine)Concernant les modalités de la location, voir section précédente CONDITIONS DE LA LOCATION : DÉLAI – DURÉE – LOCATION NUE – RÉSIDENCE PRINCIPALE – VACANCE – LOCATAIRE – ORGANISME
    • Contenu de l’engagement – modèle

      L’engagement de location doit contenir plusieurs éléments, voir le modèle d’engagement de location ci-contre.   BOI-IR-RICI-360-20-10, § 40 à 70

    BOI-IR-RICI-360-50 § 10 (in fine)
     

o    Prorogation(s) de l’engagement initial

A l’issue de la période couverte par l’engagement de location initial susvisé, lorsque le logement reste loué par période triennale selon les modalités de location ci-dessus énoncées, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôt à la condition de proroger son engagement initial pour au plus :

– trois années supplémentaires, renouvelables une fois, si l’engagement de location initial était d’une durée de 6 ans,

– trois années supplémentaires, non renouvelables, si l’engagement de location initial était d’une durée de 9 ans.

Concernant les modalités de la location, voir section précédente CONDITIONS DE LA LOCATION : DÉLAI – DURÉE – LOCATION NUE – RÉSIDENCE PRINCIPALE – VACANCE – LOCATAIRE – ORGANISME

PLAFONDS DE LOYER – DE RESSOURCES – SURFACE ET LOYER À PRENDRE EN COMPTE – MÉTROPOLE ET OUTRE-MERInvestissements réalisés en métropole

    • BOI-IR-RICI-360-20-30, § 10 à 30
      • Généralités- Plafonds de loyers applicablesAfin d’être éligible au dispositif « Pinel », le loyer mensuel par mètre carré (m²) ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à unplafond fixé par décret.
        Décret du 29 décembre 2012Le plafond applicable diffère selon :

        > la zone dans laquelle se situe le logement donné en location,
        Pour plus d’information sur la notion de zonage, voir section supra LOCALISATION DU BIEN – ZONAGE – MÉTROPOLE ET OUTRE-MER (tableau récapitulatif en fin de section).

        > la date de réalisation de l’investissement.
        Pour plus d’information sur la date de réalisation de l’investissement, voir section supra NATURE DES IMMEUBLES – FAIT GÉNÉRATEUR DU TAUX – DÉLAI D’ACHÈVEMENT – DÉFINITION (tableau récapitulatif en fin de section).

        Révision des plafonds

        Ces plafonds seront révisés au 1er  janvier de chaque année selon les modalités prévues au premier alinéa du a de l’article 2 duodecies, c’est-à-dire selon l’indice de référence des loyers (IRL) c’est-à-dire selon l’inflation hors loyer et tabac.

      •  Plafond 2014Les plafonds de loyers par mètre carré applicables au dispositif , charges non comprises, sont les suivants :
        Zones Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
        Plafond au m² 2014 16,72 € 12,42 € 10 € 8,69 €
      • Application d’un coefficient multiplicateurLe décret prévoit l’application d’un coefficient multiplicateur aux plafonds de loyer pour tenir compte de la surface du logement.Ce coefficient est calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement.
        Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.Ainsi, le plafond de loyer au m² se réduit avec la surface du logement.

        Les logements de 38 m² et moins bénéficient du coefficient de 1,2.
        La baisse de plafond de loyer en zone A bis, A et B1 est ainsi limitée à environ 10 %, et à 5 % en zone B2 par rapport au plafond « Scellier ».

        Surface du logement en m² Coefficient
        38 ≤ 1,2
        40 1,175
        50 1,08
        60 1,017
        63 1
        70 0,9714
        80 0,9375
        90 0,91
        100 0,89
    • Investissements réalisés en outre-mer
      BOI-IR-RICI-360-20-30, § 50 à 80

      • Généralités« Pendant toute la période couverte par l’engagement de location, le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas excéder certains plafonds fixés par décret. »
      • Plafond 2014Les plafonds de loyers par mètre carré applicables au dispositif Duflot outre-mer, charges non comprises :
        Zone Départements d’outre-mer* et Mayotte Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Martin Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie et les îles Wallis et Futuna
        Montant 10,02 € 10,02 € 12,45 €

        *Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion

        La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable (au sens de l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation)  augmentée de la surface des varangues dans la limite maximale de 14 mètres carrés.

        Le coefficient multiplicateur est  applicable dans les mêmes conditions qu’en métropole.

        L’article 199 novovicies, III du CGI prévoit que les plafonds de loyer peuvent être réduits par le représentant de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

        Le décret du 19 juin 2013 précise les conditions de cet abaissement.
        L’arrêté fixant des plafonds de loyer réduits s’applique aux logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou, s’agissant des logements que le contribuable fait construire, dont la demande de permis de construire est déposée postérieurement à l’entrée en vigueur de l’arrêté.
        Ce décret a été commenté par une circulaire du 26 juin 2013.

        Calculateur du Ministère du Logement


        Liste au 16 octobre 2014 des communes où le plafond de loyers a été réduit suite à un arrêté préfectoral et plafonds applicables
        Rappel : Liste au 1er octobre 2014

        Décret 05 juin 2013 (relatif aux départements d’outre-mer)
        Décret 14 août 2013 (relatif aux collectivités d’outre-mer)
        BOI-IR-RICI-360-20-30, § 90 à 107

        Plafonds de loyers

        Les plafonds de loyers à respecter sont identiques à ceux applicables pour le dispositif « Duflot » sous réserve des commentaires de l’administration fiscale.

        Attention : Lorsque le bien immobilier est donné en location dans le cadre du dispositif « Pinel outre-mer »  des plafonds spécifiques sont alors applicables (ainsi que des plafonds de ressources des locataires).

  • Plafonds de ressourcesPour bénéficier du dispositif Pinel, la location doit être consentie en faveur de locataires ayant des ressources inférieures à un certain seuil à la date de conclusion du bail.Les plafonds de ressources des locataires sont fixés par décret et sont mentionnés à l’article 2 terdecies D de l’annexe III au CGI, plafonds de ressources qui sont révisés chaque année au 1er janvier.Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence (CGI. art . 1417 VI, 1°) figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Ainsi, pour les locations conclues durant l’année 2014, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’année 2012.

    Les modalités d’appréciation de la composition du foyer fiscal du locataire sont précisées dans le BOFiP sous la référence BOI-RFPI-SPEC-20-30.

    Remarque : Si les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé, entre l’année de référence et la mise en location ou au cours de la période couverte par le bail,l’avantage fiscal n’est pas remis en cause. Il en est de même en cas de reconduction tacite ou expresse du bail avec un même locataire.

    Plafond de ressources (métropole)

    Composition du foyer du locataire Lieu de situation du logement
    Zone A bis
    (en euros)
    Zone A
    (en euros)
    Zone B 1
    (en euros)
    Zone B 2
    (en euros)
    Personne seule 36 831 € 36 831 € 30 019 € 27 017 €
    Couple 55 045 € 55 045 € 40 089 € 36 079 €
    Couple ou seule avec 1 personne à charge 72 159 € 66 169 € 48 210 € 43 389 €
    Couple ou seule avec 2 personnes à charge 86 152 € 79 257 € 58 200 € 52 380 €
    Couple ou seule avec 3 personnes à charge 102 503 € 93 826 € 68 465 € 61 619 €
    Couple ou seule avec 4 personnes à charge 115 344 € 105 584 € 77 160 € 69 443 €
    Majoration par personne à charge
    supplémentaire à partir de la 5ème
    + 12 851 € + 11 764 € + 8 608 € + 7 746 €


    BOI-IR-RICI-360-20-30, § 170 
    Une majoration du plafond de ressources est opérée à compter d’une personne à charge et plus.

    Plafonds de ressources (Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française et les îles Wallis et futuna)
    Décret 14 août 2013
    BOI-IR-RICI-360-20-30, § 230 à 235 

    Composition du foyer locataire Saint-Martin ou Saint-Pierre-et-Miquelon (en €) Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Wallis et Futuna (en €)
    Personne seule 27 160 30 169
    Couple 36 270 40 288
    Personne seule ou couple avec une personne à charge 43 619 48 451
    Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 52 658 58 491
    Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 61 945 68 808
    Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 69 811 77 546
    Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 7 788 + 8 650

    Plafonds de ressources (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion ou Mayotte)
    BOI-IR-RICI-360-20-30, § 210
    Décret du 14 août 2013

Composition du foyer locataire Plafond de ressources en euros
Personne seule 26 160
Couple 36 270
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 43 619
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 52 658
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 61 945
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 69 811
Majoration par personne à charge à partir de la conquième + 7 788

Surface à prendre en compte

BOI-IR-RICI-360-20-30, § 30 qui renvoit au BOI-IR-RICI-230-20-20 au IV-C-1 § 320 à 380

  • Logements situés en métropole« La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable. Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes. La surface ainsi définie figure dans l’engagement de location pris par le bailleur.

Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer. Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles. »

  • Surface habitableIl s’agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres.Il n’est pas tenu compte de la superficie de combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, locaux communs et autres dépendances du logement, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
    BOI-IR-RICI-360-20-30, § 30 qui renvoit au BOI-IR-RICI-230-20-20 au IV-C-1 § 320 à 380
    CCH. art. R.111-2
  • Surface des annexesLes surfaces des annexes à prendre en compte pour la détermination du plafond de loyer sont les surfaces réservées à l’usage exclusif du locataire  et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1m 80.
    BOI-IR-RICI-360-20-30, § 30 qui renvoit au BOI-IR-RICI-230-20-20 au IV-C-1 § 320 à 380
  • Emplacement de stationnement et garages- PrincipeLa surface des emplacements de stationnement ou des garages ne doit pas être prise en compte pour la détermination du plafond de loyer.
    BOI-IR-RICI-360-20-30, § 30 qui renvoit au BOI-IR-RICI-230-20-20 au IV-C-1 § 320 à 380Tempérament

    Un forfait de 12 m² correspondant aux annexes relatives aux emplacements de stationnement ou aux garages est applicable pour les maisons individuelles.
    BOI-IR-RICI-360-20-30, § 30 qui renvoit au BOI-IR-RICI-230-20-20 au IV-C-1 § 320 à 380

    Pour plus d’information, voir l’exemple de calcul global BOI-IR-RICI-360-20-30, § 30 qui renvoit au BOI-IR-RICI-230-20-20 au IV-C-1 § 320 à 380

     

  • Logements situés en outre-mer

    La surface à prendre en compte est constituée par « […] la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie de combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, locaux communs et autres dépendances du logement, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.Il est également tenu compte de la surface des varangues dans une limite maximale de 14 m². »
    BOI-IR-RICI-360-20-30, §30 qui renvoit au BOI-IR-RICI-230-20-20 au IV-C-1 § 320 à 380
    Voir l’exemple de calcul concernant un logement situé en Guadeloupe avec une varangue BOI-IR-RICI-230-20-20 au IV-C-1 § 400
  • Recettes à prendre en compte
    • Principe« Par loyer, il convient d’entendre l’ensemble des sommes et prestations fournies par le locataire en contrepartie de la mise à disposition du bien. Ces dernières s’entendent notamment des prestations de services de toute nature fournies par le locataire (ménage, gardiennage…) ou des dépenses incombant de droit au propriétaire et mises par convention à la charge du locataire.
      Ne peuvent, en revanche, être regardés comme constituant un supplément de loyer, les appels provisionnels de charges et les remboursements de charges par le locataire dont le propriétaire a fait l’avance mais que la loi met à la charge des locataires
      . »
      BOI-IR-RICI-230-20-20 au IV-C-1 § 420

TAUX DE LA RÉDUCTION – MÉTROPOLE ET OUTRE-MER

  • Taux de réduction

Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement de location.

○  Pour les investissements afférents à des logements situés en métropole :

– Le taux de la réduction d’impôt est de 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de 6 ans
– Le taux de la réduction d’impôt est de 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de 9 ans

CGI. art. 199 novovicies VI (et VIII E concernant les souscriptions de SCPI).

○  Pour les investissements afférents à des logements situés en outre-mer :

– Le taux de la réduction d’impôt est de 23% lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de 6 ans
– Le taux de la réduction d’impôt est de 29% lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de 9 ans

(CGI art. 199 novovicies XII 3°)

  • Location après la période d’engagement

Lorsque le logement reste loué dans le secteur intermédiaire après la période d’engagement de location de six ou neuf ans, le contribuable peut bénéficier d’un « bonus » à condition de proroger son engagement initial pour au plus :

– une période de 3 ans, renouvelable une fois, si l’engagement de location initial était d’une durée de 6 ans.
Dans ce cas la réduction d’impôt est égale à 6 % du prix de revient pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale ;

– une période de 3 ans, non renouvelable, si l’engagement de location initial était d’une durée de 9 ans.
Dans ce cas la réduction d’impôt est égale à 3 % du prix de revient.

(CGI art. 199 novovicies VII bis)

Ces avantages fiscaux peuvent potentiellement être obtenus tant en cas d’investissement en direct qu’en cas d’investissement dans une société civile non soumise à l’IS (par exemple une société civile immobilière fiscalement semi-transparente) ou via la souscription de parts de SCPI.

BASE DE CALCUL – LIMITATION – IMPUTATION – DE LA RÉDUCTION

Restent applicables les éléments relatifs au dispositif « Duflot » commentés au BOI-IR-RICI-360-30-10 sous réserve des commentaires de l’administration fiscale.

  • Base de calcul
    • Plafonnement de la base de calcul
      • Plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitableLa réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements. Le plafond du prix de revient est fixé à 5 500 € du m² habitable sans distinction selon la zone de situation de l’immeuble.
        La surface habitable en m² est définie selon les mêmes règles que celles retenues pour le calcul du plafond de loyer.Le plafond de prix de revient par mètre carré s’applique avant la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt.
      • Plafond de 300 000 €Lorsque l’investissement porte sur un ou plusieurs logements, au titre de la même année civile et pour un même foyer fiscal, la base de la réduction d’impôt constituée par le ou les prix d’acquisition ou de revient global du ou des logements ne peut pas excéder la somme de 300 000 €.Chaque année civile bénéficie d’un plafond de 300 K€ autonome.La date à retenir pour affecter l’investissement à une année civile est la date de l’acte notarié d’acquisition (ou la date du dépôt de permis de construire si le contribuable construit le logement).

        Lorsqu’au titre d’une même année, un contribuable réalise un investissement afférent à un logement situé en métropole ainsi qu’un investissement afférent à un logement situé en outre-mer, le montant de la réduction d’impôt est déterminé en retenant la règle la plus favorable, c’est à dire que le montant de la réduction d’impôt est calculé en faisant prioritairement application du taux le plus élevé.
        BOI-IR-RICI-360-30-10 § 240 et suivants

    • Base de calcul selon la nature de l’investissementLa base de la réduction d’impôt est constituée par le ou les prix de revient du ou des logement(s).Prix de revient : prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.
      BOI-IR-RICI-360-30-10, § 70 qui renvoie au
      BOI-IR-RICI-230-30-10 aux II-A-2-a à II-A-2-c-1°-b° § 230 à 290.

      • Logement faisant l’objet de travaux Lorsque l’investissement concerne des logements faisant l’objet de travaux (travaux concourant à la construction d’un immeuble neuf, travaux de réhabilitation ou travaux de transformation d’un local en logement), le prix de revient correspond au prix d’acquisition du bien majoré du prix des travaux (CGI. art. 199 novovicies V, A).Remarque : les dépenses de travaux venues majorer le prix d’acquisition ne peuvent venir en déduction des revenus fonciers (CGI. art. 199 novovicies I, F)

      • Dépendance immédiate et nécessaire

        La fraction du prix d’acquisition ou de revient global du logement qui se rapporte aux dépendances immédiates et nécessaires telles que les emplacements de stationnement est également comprise dans la base de l’avantage fiscal, si elles font l’objet d’un bail communavec le logement.
        BOI-IR-RICI-360-30-10, § 20 qui renvoie au
        BOI-IR-RICI-230-30-10 au II-A-1-a-2° § 70
      • Garage ou autre emplacement de stationnementLorsque le garage ou l’emplacement de stationnement fait l’objet d’un bail distinct, la fraction du prix global d’acquisition ou du prix de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base de la réduction d’impôt.
        De même, les frais d’acquisition doivent faire l’objet d’une répartition entre d’une part, les frais afférents à l’acquisition du logement et de ses dépendances entrant dans la base de l’avantage fiscal, et d’autre part, les frais afférents à l’acquisition du garage ou de la place de stationnement, exclus de cette base.
        Lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement ne peut pas faire l’objet d’un bail distinct, ce dernier n’étant pas physiquement séparé du logement ou de ses dépendances (cas de l’habitat individuel notamment), les règles de droit commun sont applicables. Ainsi, la base de la réduction d’impôt ne fait l’objet d’aucune réfaction au titre du garage ou de l’emplacement de stationnement.
        BOI-IR-RICI-360-30-10, § 30 qui renvoie auBOI-IR-RICI-230-30-10 au II-A-1-a-2° § 80
      • Logement détenu en indivisionLes limites de deux logements et de 300 K€ par an et par foyer fiscal s’apprécient au niveau de l’indivision.
        Lorsqu’un logement éligible au dispositif est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient de ce logement correspondant à ses droits dans l’indivision.
        BOI-IR-RICI-360-30-10, § 50 qui renvoie au BOI-IR-RICI-230-30-10 au II-A-1-a-5° § 100Exemple : lorsqu’une indivision comportant trois indivisaires à parts égales acquiert un logement dont le prix de revient s’élève à 400 000 €, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, à hauteur d’un tiers du prix de revient de ce logement, retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €, soit une base de réduction d’impôt égale à 100 000 € pour chacun des trois indivisaires.
      • Logement détenu par une société non soumise à l’IS autre qu’une SCPI
        BOI-IR-RICI-360-30-20, § 60 à 80Les limites de deux logements et de 300 K€ par an et par foyer fiscal s’apprécient au niveau de la société.
        L’associé de la société bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans la société.
        Exemple n°1 : une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés comportant trois associés à parts égales acquiert un logement dont le prix de revient s’élève à 400 000 €, chaque associé bénéficie de la réduction d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, à hauteur d’un tiers du prix de revient de ce logement, retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €, soit une base de réduction d’impôt égale à 100 000 € pour chacun des trois associés.Exemple n°2 : deux personnes physiques constituent à parts égales une société civile, non soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette société acquiert en 2015 un logement neuf achevé pour un prix de 240 000 €. Au titre de cette opération, dans l’hypothèse d’un engagement de location initial de six ans, chacun des associés pourra ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt d’un montant de 14 400 € (soit ici 240 000 € x 12 % x 1/2), étalée sur six ans. Si ces deux personnes physiques forment un couple soumis à imposition commune, la réduction d’impôt dont bénéficie chacun d’eux s’impute sur l’impôt sur le revenu dû par le couple, pour un montant total de 28 800 € étalé sur six ans.
        – Prorogation possible pour trois ans, soit une réduction d’impôt supplémentaire pour chaque associé de 7 200 € ( 240 000 € x 6 % x ½ ) étalée sur trois ans, soit 14 400 € pour un couple associé.
        – Deuxième prorogation triennale possible, soit une réduction d’impôt supplémentaire pour chaque associé de 3 600 € (240 000 € x 3 % x ½) soit 7 200 € pour un couple associé.

        Exemple n°3
        : Deux personnes physiques constituent à parts égales une société civile, non soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette société acquiert en 2015 trois logements neufs achevés pour un prix total de 390 000 € (140 000 € pour le premier logement et 125 000 € pour les autres). Seule l’acquisition de deux logements pourra ouvrir droit à la réduction d’impôt. Au titre de cette opération, chacun des associés pourra ainsi bénéficier, si le choix porte en priorité sur les logements dont le prix est le plus élevé, d’une réduction d’impôt d’un montant de 23 850 € (soit ici 265 000 € x 18 % x 1/2) (engagement de location initial de 9 ans). Le montant total de la réduction d’impôt obtenue par les associés s’élève ainsi à  47 700 €, étalé sur neuf ans.
        – Une seule prorogation triennale possible, soit une réduction d’impôt supplémentaire pour chaque associé de 3 975 € (265 000 € x 3 % x ½) soit 7 950 € pour un l’ensemble des associés.
      • Investissement prenant la forme d’une souscription de SCPI
        BOI-IR-RICI-360-30-20, § 70Dans le dispositif Pinel, la base de la réduction d’impôt est constituée de 100 % du montant total de la souscription en numéraire effectivement versée par le contribuable au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la souscription a été effectuée. Le montant de la souscription pris en compte pour la détermination de la réduction d’impôt ne peut pas excéder pour un même contribuable la somme de 300 000 €.
        CGI art. 199 novovicies VIII- D.Rappel : Dans le dispositif Duflot, la réduction d’impôt était calculée sur 95 % du montant de la souscription retenu dans la limite de 300.000 €.
  • Limitation de l’investissement
    BOI-IR-RICI-360-30-20, § 1Le contribuable ne peut bénéficier, au titre d’une même année d’imposition, de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition, de la construction ou de la transformation que de deux logements (CGI. art. 199 novovicies V, A).Pour l’application de ces dispositions, le contribuable s’entend du foyer fiscal qui se compose d’une personne seule, veuve ou divorcée ou des conjoints ou partenaires pour les personnes mariées ou liées par un PACS et soumises à imposition commune ainsi que des personnes à charge (au sens des articles 196 à 196 B du CGI).La date à retenir pour affecter l’investissement à une année civile est la date de l’acte notarié d’acquisition (ou la date du dépôt de permis de construire si le contribuable construit le logement).
  • Modalité d’imputation
    BOI-IR-RICI-360-30-10, § 280 (in fine)La réduction d’impôt est répartie, par parts égales, selon la durée de l’engagement initial de location, sur 6 ou 9 années, à raison d’un sixième ou d’un neuvième de son montant par année.L’année d’obtention de la première fraction de cette réduction d’impôt est l’année d’achèvement du logement ou des travaux de réhabilitation, ou l’année de son acquisition si elle est postérieure (la réduction d’impôt sur le revenu est donc imputée sur l’impôt dû au titre de cette année et au titre des 5 ou 8 années suivantes). (cf. section FAIT GÉNÉRATEUR DE LA RÉDUCTION).Lorsque la fraction de réduction imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde ne peut pas être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes. Les fractions qui n’ont pas pu être reportées sont définitivement perdues.

    BOI-IR-RICI-360-30-10, § 290

  • Non cumul avec d’autres dispositifsLe dispositif Pinel n’est pas cumulable (pour un même logement ou une même souscription de parts) avec différents dispositifs fiscaux, notamment :- la réduction en faveur du logement en Outre-mer (article 199 undecies A du CGI),
    – la réduction « Malraux » (article 199 tervicies du CGI),
    – la déduction « Borloo ancien »,
    – le dispositif des monuments historiques (ou assimilés),
    – le bénéfice du Prêt Locatif Social (PLS).Un logement soumis au dispositif Pinel peut voir ses revenus fonciers relever du régime micro-foncier.
    BOI-IR-RICI-360-30-20 § 190
  • Conséquence de l’obtention de la  réduction PinelCe dispositif prévoit que l’avantage fiscal prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu, contrairement à d’autre dispositifs qui prévoient une déduction sous forme d’amortissement du bien (notamment les dispositifs « Périssol », « Besson neuf », « Robien », « Robien recentré » et « Borloo neuf »).La réduction d’impôt sur le revenu permet donc de diminuer l’imposition, mais :
    – n’offre pas de gain en matière de prélèvements sociaux,
    – ne permet pas de diminuer les revenus pris en compte pour le plafonnement de l’ISF par les revenus,
    – est prise en compte pour le calcul du plafonnement globale des « niches fiscales».

OBLIGATIONS DÉCLARATIVES

Les obligations déclaratives sont les mêmes que celles reprises au BOI-IR-RICI-360-50 et dans ledécret du 23 décembre 2013, sous réserve des commentaires de l’administration fiscale.

  • Acquisition du logement en direct
    • Principe
      Le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt est tenu de joindre les documents suivants à la déclaration des revenus (déclaration n°2042-C cadre 7) de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.Le contribuable ayant réalisé une acquisition directe doit fournir une note annexe reprenant les éléments suivants :
      – l’identité et l’adresse du contribuable ;
      – l’adresse du logement, la date d’acquisition, la date d’achèvement des travaux, la date de 1ère mise en location, la surface à prendre en compte pour l’appréciation des loyers ;
      – le montant du loyer mensuel hors charge ;
      – l’engagement de louer nu à usage de résidence principale pendant une durée de 9 ans à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant ;
      – les modalités de calcul de la réduction d’impôt ;
      – la copie du bail ;
      – la copie de l’avis d’imposition du locataire de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.Le contribuable devra également joindre à sa déclaration une déclaration n°2044-EB.Des documents complémentaires seront à fournir en fonction de la nature de l’investissement.

      Remarque : le bien étant productif de revenus fonciers, le contribuable devra remplir unedéclaration n°2044.
      Pour plus d’informations, voir la notice n°2044.

      Pour plus d’informations, voir la fiche REVENUS FONCIERS.

    • Cas du logement non loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure et du changement de locataire

      Le contrat de bail est joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé. En cas de changement de locataire au cours de la période d’engagement de location ou de la ou des périodes prorogées, le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le changement est intervenu une copie du nouveau bail, ainsi qu’une copie de l’avis d’imposition ou de non imposition du locataire entrant de l’avant dernière précédant celle de la signature du contrat de location.
    • Cas de l’acquisition d’une logement en l’état futur d’achèvement (VEFA)Le contribuable devra fournir :
      – une déclaration d’ouverture de chantier mentionnée à l’article R*. 424-16 du Code de l’urbanisme;
      – une copie de la déclaration d’achèvement des travaux accompagnée d’une pièce attestant sa réception en mairie.
    • Cas de l’acquisition d’un logement faisant l’objet de travaux concourrant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA

      Le contribuable devra joindre une copie de la déclaration d’achèvement des travaux accompagnée d’une pièce attestant sa réception en mairie.
    • Cas de l’acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement

      Le contribuable devra fournir :
      – une copie de la déclaration d’achèvement des travaux accompagnée d’une pièce attestant sa réception en mairie
      – une note précisant la nature de l’affectation précédente du local.
    • Cas particulier de l’acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation ou réhabilitéLe contribuable ou le vendeur réalisant les travaux doit fournir des attestations spécifiques établies par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité.La fonction de technicien de la construction est notamment assurée par les architectes et agréés en architecture, les bureaux d’études techniques, les ingénieurs conseils dans le domaine de la construction, les géomètres experts et les économistes de la construction.Les attestations devant être fournies sont :- avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les rubriques fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003. Le professionnel qualifié qui établit cet état fournit également une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de décence. Au moins quatre des rubriques mentionnées doivent indiquer que le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence.

      – après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques que celles mentionnées dans l’attestation réalisée avant les travaux. Le professionnel qualifié qui établit cet état fournit également une attestation indiquant :

      > que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent;

      > que l’ensemble des performances techniques est respecté ;

      > et qu’au moins six d’entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.

      Dans une copropriété, cette attestation indique également que l’état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient fait ou non l’objet de travaux ; l’appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel (article 2 quindecies C de l’annexe III au CGI).

      Les obligations déclaratives sont notamment précisées dans le BOI-IR-RICI-360-50 § 30 ainsi que dans le décret du 23 décembre 2013 .

    • Cas du contribuable construisant le logementLe contribuable qui fait construire un logement à raison duquel il demande le bénéfice du dispositif « Pinel », doit être en mesure de produire, outre l’ensemble des documents joints à la déclaration:
      – une copie de la demande de permis de construire
      – une copie d’un document attestant de la date d’obtention du permis de construire
      – une copie de la déclaration d’achèvement des travaux accompagnée d’une pièce attestant sa réception en mairie.
  • Acquisition du logement par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés
    • Obligation à la charge de la sociétéLes obligations déclaratives vues dans le cas d’une acquisition d’un logement en direct incombent à la société.Les documents à produire, qui comportent l’engagement de la société de louer les logements nus pendant une durée de 6 ou 9 ans (imprimé 2044-EB), sont joints selon le cas, à sa déclaration du résultat de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure ou à sa déclaration du résultat de l’année d’achèvement des travaux. L’engagement de location pris par la société prévoit que le loyer ne doit pas excéder le plafond fixé par décret et que la location ne peut être conclue avec l’un de ses associés ou un membre du foyer fiscal de l’un d’eux.Lorsqu’une même société possède plusieurs logements éligibles à l’avantage fiscal, l’engagement de location doit être pris distinctement pour chaque logement.Avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai de chaque année, la société doit fournir à chacun de ses associés une attestation en double exemplaire justifiant, pour l’année précédente, de l’existence à son actif de logements éligibles à la réduction d’impôt, l’administration fournissant un modèle BOI-LETTRE-000014.

      Les parts détenues par les associés qui entendent bénéficier de la réduction d’impôt sont inscrites, dans les 30 jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l’année de l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble, sur un compte ouvert au nom de l’associé dans la comptabilité de la société ou sur un registre spécial. Les documents relatifs aux opérations ayant affecté ce compte sont conservés jusqu’à la fin de la 3ème année suivant celle de l’expiration de l’engagement de conservation des titres.

    • Obligations à la charge de l’associéLes porteurs de parts qui entendent bénéficier de la réduction d’impôt doivent s’engager à conserver lesdites parts pendant la période couverte pendant l’engagement de location pris par la société. Cet engagement est établi selon le modèle fourni par l’administration fiscaleBOI-LETTRE-000015.L’engagement de conservation des titres est constaté lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l’année de l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble.Remarque : L’engagement de conservation des titres formulé par le conjoint survivant ou assimilé doit être joint à la déclaration de revenus souscrite par ce dernier au titre de l’année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement.Pendant la durée d’application de la réduction d’impôt, les associés joignent à chacune de leurs déclarations des revenus un exemplaire de l’attestation annuelle fournie par la société.
  • Acquéreur de parts de SCPI
    • Obligation  à la charge de la sociétéAvant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai de chaque année, la société civile de placement immobilier doit faire parvenir à ses associés un document établi en double exemplaire conformément au modèle prévu BOI-LETTRE-000016.Les parts détenues par les associés qui entendent bénéficier de la réduction d’impôt sont inscrites, dans les 30 jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle les parts ont été souscrites sur un compte ouvert au nom de l’associé dans la comptabilité de la société ou sur un registre spécial.Les documents relatifs aux opérations ayant affecté ce compte sont conservés jusqu’à la fin de la 3ème année suivant celle de l’expiration de l’engagement de conservation des parts.
    • Obligation à la charge de l’associéLes porteurs de parts doivent s’engager à conserver les parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location de la société. Cet engagement est constaté lors du dépôt de la déclaration de revenus au titre de laquelle les parts ont été souscrites.Si le porteur de parts entend bénéficier de l’avantage fiscal au titre de la souscription à une augmentation de capital en vue d’un nouvel investissement réalisé par la SCPI, il doit souscrire un nouvel engagement de conservation des titres acquis lors de la souscription réalisée.Les associés joignent également à chacune de leurs déclarations des revenus un exemplaire de l’attestation remise par la société, ainsi que les modalités de calcul de la réduction d’impôt.
  • Reprise de l’engagement de locationLorsque le transfert de la propriété du bien, des titres ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit.Précisions :- Pour être attributaire de la pleine propriété de ce bien, d’une part un partage doit être intervenu, et d’autre part il doit avoir eu lieu avant la déclaration d’impôt relative aux revenus de l’année du décès. Le partage sera nécessaire à chaque fois que la totalité du bien n’appartiendra pas au conjoint survivant :

    Exemple : si le bien dépendait de la communauté existant entre le défunt et son conjoint, et que ce dernier opte pour le 1/4 en propriété à son décès, alors le bien dépendra de l’indivision existant entre le conjoint survivant et les autres héritiers.

    Exemple : si le bien appartenait en propre au défunt et que son conjoint opte pour le 1/4 en propriété, alors le bien dépendra de l’indivision existant entre le conjoint survivant et les autres héritiers.

    Si le conjoint survivant n’est titulaire que d’une quote-part indivise du bien (et pas de la totalité), alors il ne pourra pas demander la reprise à son profit de l’avantage fiscal.

    – Pour être titulaire de l’usufruit du bien, le conjoint devra soit opter pour l’usufruit légal si cela est possible, soit opter pour l’usufruit conventionnel aux termes d’une donation entre époux s’il y en a une.

    Modalités :L’engagement de location du conjoint survivant est toutefois limité à la fraction du délai de 6 ou 9 ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit.

    La réduction d’impôt obtenue par le couple soumis à imposition commune n’est pas remise en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l’engagement.

    La reprise du dispositif doit être formulée dans une note établie conformément à un modèle fixé par l’Administration qui doit être jointe à la déclaration des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l’année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement.

    Cette note comporte l’engagement de louer le logement non-meublé à des personnes qui en font leur habitation principale pour la fraction de la période couverte par l’engagement de location initial ou, le cas échéant, prorogé restant à courir à la date du décès.

    Le mariage, le divorce, la conclusion ou la rupture d’un PACS ou encore la séparation modifient le foyer fiscal et entraînent création d’un nouveau contribuable. Il en est de même de la sortie du foyer fiscal d’une personne jusque là à charge au sens des articles 196 à 196 B du CGI et propriétaire du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt.

    Lorsqu’un tel événement intervient au cours de la période de 6 ou 9 ans ou de l’une des périodes de prorogation de cet engagement il est admis que le nouveau contribuable (et notamment l’ex-époux attributaire du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire du logement) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant.

    Toutefois, s’il ne demande pas cette reprise, la réduction d’impôt fait l’objet d’une remise en cause.

REMISE EN CAUSE DE L’AVANTAGE FISCAL

Les éléments relatifs à la remise en cause du dispositif « Duflot» sont commentés au BOI-IR-RICI-360-40 restent applicables sous réserve de commentaires de l’administration fiscale BOI-IR-RICI-360-40

  • Remise en causeLa réduction d’impôt obtenue fait notamment l’objet d’une remise en cause en cas de :
    – non-respect de l’engagement de location ;
    – non-respect des conditions de mise en location ;
    – cession, pendant la période d’engagement de location, des immeubles ou des parts de SCPI au titre desquels le contribuable a bénéficié de la réduction d’impôt.

Exceptions à la remise en cause

  • Pour non-respect engagement de locationAucune remise en cause de l’avantage n’est effectuée lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :
    • est atteint d’une invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou la 3ème des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire).
    • est licencié. Les personnes licenciées s’entendent de celles dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de leur employeur. Cette qualité est également reconnue aux salariés de moins de 60 ans licenciés pour motif économique et bénéficiaires d’une convention de coopération du Fonds national de l’emploi qui leur assure le paiement de l’allocation spéciale du Fonds national de l’emploi et d’une allocation conventionnelle.
    • décède.Un arrêt de la CAA d’Appel de Lyon  24 octobre 2013 a retenu qu’un lien de causalité entre l’évènement exceptionnel et le non respect de l’engagement doit être démontré dans le cas d’un Robien Classique.
      Cette position est une confirmation jurisprudentielle de la position qu’avait adopté l’administration au sujet du dispositif BessonRep. min. 22 novembre 2011
      BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-60 n°120
      Cette position est vraisemblablement transposable.
  • Pour non-respect de l’engagement de conservation pendant l’engagement de location
    • En cas de décès de l’un des membres soumis à imposition communeDans ce cas, un transfert de propriété a lieu au profit des héritiers.
      Concernant le passé : l’avantage fiscal antérieurement acquis n’est pas remis en cause.
      Concernant le futur : voir ci-dessus les modalités relatives à la reprise de l’engagement par le conjoint survivant dans la section « Obligations déclaratives« .
    • Dans les autres casEntraînent la cessation de l’application de la réduction d’impôt  :- La mise en indivision du logement pendant la période d’engagement de location ou de conservation des parts (exemple : donation ou vente d’une quote-part indivise du bien),- Le démembrement du droit de propriété du bien qui ne résulte pas du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune (exemple : donation ou vente de la nue-propriété du bien).

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